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低金利が続く中で年利12％の高利回り配当を行う『みんなで福祉』については、「怪しい」とか「うさん臭い」といった評判が少なくありません。
しかし、高利回り配当はグループホーム開発の実績と長年現場で働いてきたスタッフの経験やノウハウに基づくもので根拠があります。疑問や不安の解消に向け、『みんなで福祉』について詳しく説明します。
不動産事業のノウハウを活かした障がい者グループホーム事業
中古不動産再生の強みを活かした事業
『みんなで福祉』の事業主体であり、障がい者グループホーム「らくてい」の運営会社である株式会社フラクタル（FRACTAL）は不動産会社です。
主な事業は中古不動産の再生です。具体的には、中古不動産を取得して、リノベーションやコンバージョン（用途変更）を施すことで、高利回りの収益物件に生まれ変わらせて個人の富裕層等にリーズナブルな価格で販売しています。
取得する中古不動産は、一戸建て住宅、アパート、店舗など様々ですが、その中で特に高い利回りが期待できるのが障がい者グループホームへのコンバージョンです。
つまり、株式会社フラクタルにとって、障がい者グループホーム事業は祖業である不動産事業の延長線上にあるわけです。
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初期コスト・ランニングコストの抑制と公的支援で高利回りを実現
低金利が続く中で『みんなで福祉』の運営会社が年利12％の高利回り配当を行うことができるのは、初期コストの抑制とランニングコストの抑制、そして手厚い公的支援があるからです。
初期コストの抑制
『みんなで福祉』では、運営会社である株式会社フラクタル（FRACTAL）が、投資家が出資した資金を活用してアパート等を取得・用途変更した後、障がい者グループホームとして投資家に販売しています。
築20年・築30年の築古物件はリノベーションやコンバージョンのコストがかかりますが、新築物件よりも初期コストを抑えることができます。
株式会社フラクタルは中古不動産再生のノウハウを活かすことでリノベーションやコンバージョンのコストも抑えることができます。
また、駅から遠い物件も割安な価格で取得することができるため、初期コストを抑えることができます。一般的に、駅から遠い物件は入居者の募集において不利になりますが、静かな環境を求める入居者には好まれます。
要は障がい者グループホームの立地とターゲット層のマッチングの問題であり、株式会社フラクタルは中古不動産再生のノウハウを活かすことで、この問題を解決しています。
ランニングコストの抑制
運営面では、早くから経験者を積極的に採用し、その意見を反映させて効率運営を追求してきたためローコストの運営が可能です。このため、ランニングコストも抑えることができます。
障がい者グループホームは、現在、供給が足りない状態なので入居者を確保するためのコストが相対的に軽くなっています。しかも、一旦入居すると長く入居してくれます。つまり、入居者を確保するための負担が軽い不動産ビジネスです。
手厚い公的支援
国からの手厚い公的支援（国からの給付金）が障がい者グループホーム経営を基盤になっています。このため、障がい者グループホームは総じて運営リスクの低い事業となっています。
『みんなで福祉』の説明によると、3棟30名のグループホームの場合、公費収入（公的支援）が事業収入の約7割に達します。具体的には、年間事業収入8,400万円のうち5,440万円が公費収入です。
初期コストの抑制とランニングコストの抑制が進む中で、国からの手厚い支援（給付金）がある訳ですから利益が出ないはずがありません。その利益が年利12％の利回りで出資者に還元されるわけです。
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定期報告でしっかりチェック
メールによる運営状況の定期的な報告があります。
既に説明したように、初期コストとランニングコストの抑制に加え、公的支援もあるため『みんなで福祉』への投資には安心感があります。
『みんなで福祉』は手間のかからないほったらかし資産運用ですが、定期的報告には必ず目を通して運営状況を確認してください。
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『みんなで福祉』に関する疑問に答える
1回目の配当が契約から1年半後なのはなぜ
契約から1年半後に1回目の配当があり、その後は年に1回（2年半後、3年半後、4年半後、5年半後）の配当を行い、5回目の配当時に元本の償還も行われます。
最初の配当をするまでに1年半もかかるのは、株式会社フラクタルが配当を出し渋っている訳ではなく、れっきとした理由があります。
グループホームを運営するにあたって、建築期間を含め開業までにおよそ1年、入居者を確保し配当が可能になるまでに開業からおよそ半年が必要です。この合計期間が1年半だからです。
障がい者グループホーム「らくてぃ」の場合、入居率 70％～80％以上（満室の必要はない）で年間 12％の配当が可能になります。
なお、障がい者グループホーム「らくてぃ」は1棟で入居者10名。これまでの中古グループホームの実例と長年現場で働いてきたスタッフの経験を元にシミュレーションした結果、満室になるまでの期間は開業から 8ヶ月とのことです。
※ 配当は固定型のみ
『みんなで福祉』の配当は、当初、固定型と変動型の2つのパターンの配当があり、契約の際にどちらかを選択することができました。しかし、現在は固定型のみとなっています。配当については面談時に詳細な説明があります。
銀行から借り入れをせず、出資者を募るのはなぜ
銀行などの金融機関から借り入れをした方が低コストで資金を調達できます。その方が出資者に12％の配当を払うよりも有利な資金調達となります。しかし、通常、施設の運営が軌道に乗るまで銀行は融資をしてくれません。
加えて、1施設につき返済に5年半を要するため、銀行からの借入金に頼っていると事業の拡大と共に借入金が膨れ上がってしまいます。そうなると銀行も融資をしてくれなくなり、事業の拡大が制約を受けます。
しかし、障がい者グループホームが成長期に入りつつある今こそが事業拡大のチャンスです。株式会社フラクタルはこのチャンスを逃すことのないように事業拡大のスピードを重視しています。このため、『みんなで福祉』を通して資金を調達し、障がい者グループホーム事業の拡大を加速させている訳です。
投資するグループホームを確認することができますか？
実際に投資するグループホームを自分の目で見て確認することができます。
出資が決まった時点ではグループホームが完成していないので確認できませんが、完成した際は内覧の案内が届きます。ぜひ内覧に参加してください。
ただ、出資が決まってすぐに「グループホームとはどのような建物なのか」実際に確認したいという方のために、既存の物件を内覧できる体制が整っています。
また、プロジェクトがスタートすると、メールにて運営状況の定期的な報告が届きます。
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留意事項！途中解約は不可
『みんなで福祉』では、契約を基に5年半の資金計画が立てられプロジェクトが動き出します。このため、運用期間中の解約はできません。
途中解約ができないため、『みんなで福祉』への出資は余裕資金で行って下さい。
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「みんなで大家さん」との違い
「みんなで大家さん」で配当遅延が発生
「みんなで大家さん」はテレビCMでもお馴染みですね。「みんなで福祉」と同じ不動産小口化投資商品であり、共生バンク（東京都千代田）グループの企業がファンドの運営とプロジェクトを手掛けています。
その「みんなで大家さん」において、7月31日、新たな問題が浮上しました。主力商品「シリーズ成田」の投資家に対して、突然、分配金（配当）の支払いが遅れる旨の文書がメールや郵便で送られたのです。
今回、18本のうち、７月末に配当を予定していたのは「シリーズ成田 1号」など９本で分配金支払いの遅延が発生。物件の売却やリファイナンスによって配当を再開したい考えのようですが、8月末に配当を予定していた残り9本も予定通り分配金が支払われるわからないようです。
「シリーズ成田」とは
「シリーズ成田」は、成田空港近くで進む複合開発「共生日本ゲートウェイ成田プロジェクト（GATEWAY NARITA）」の用地を投資対象にしたファンドです。
グループ内の別会社に貸付けた土地の賃料収入を配当原資とし、利回りは年利7%、運用期間5年、出資金1口あたり100万円という条件で募集。25年3月末時点で、組成された18本のファンドの出資残高は1,557億円にのぼるそうです。
ちなみに、「ゲートウェイ成田」は約45.5万m2の敷地に、客席数5,000席超のアリーナ、商業施設、ホテル、更には国際展示場などをつくるという夢のような巨大プロジェクトです。プロジェクトを成功させるには、大規模開発に必要な財務力、不動産開発のノウハウ、そして需要を開拓するような強力な営業力等が必要となります。
2024年にはファンドの販売会社と運営会社が行政処分
「みんなで大家さん」は、東京都千代田区にある共生バンクの子会社２社が運営しています。
具体的には、ファンドを販売する「みんなで大家さん販売」と、大阪市の同じくグループ会社でファンドを運営する「都市綜研インベストファンド」です。
この2社に対して、2024年6月17日、大阪府と東京都から一部業務停止命令（行政処分）が出されています。都市綜研インベストファンドに対する行政処分は2012年、2013年に続き3度目です。
この時問題となったのは2023年秋に運用を開始した「シリーズ成田16号」で、事業の法的根拠となる不動産特定共同事業法に対する違反。資金募集や媒介活動が問題となっており、以下の3点に集約できます。
・ 建設計画の大幅な変更に伴う資産価値や収益性への影響を投資家に十分説明をしなかった
・ 本来は開発許可の対象ではない土地を誤って書類に記載し、この情報を基に勧誘や契約を実施
・ 造成工事完了後の形状や構造を記載すべきところ、完了前の形状を記載していた
２社は、翌日に一部業務停止命令の取り消しを求める裁判をそれぞれ管轄の地裁で起こし、地裁では会社側がいったん処分の発効延期を勝ち取りました。しかし、行政側は各地の高裁に即時抗告し、行政側の主張が認められました。
リスクが低い「みんなで福祉」
今後の動向が注目される「みんなで大家さん」ですが、「みんなで大家さん」の投資対象が非常にリスクの高い大規模な不動産開発であることは誰の目にも明らかですね。
東京証券取引所に株式を上場する大手不動産会社でなければ難しいような大規模プロジェクトではないでしょうか。
これに対して「みんなで福祉」が投資対象としているのは、建築費が1棟1億円、あるいはそれ以下と思われる規模の小さい（投資リスクの低い）障がい者向けグループホームです。
しかも、障がい者向けグループホームは供給が需要に追い付いていないブルーオーシャン市場（過当競争ではない市場）です。
加えて、障がい者向けグループホームの運営は、手厚い公的支援により収益が安定しており、利益を確保しやすい事業です。
つまり、「みんなで大家さん」のファンドと「みんなで福祉」のファンドは同じ不動産小口化投資商品ではありますが、リスクに大きな差があるわけです。
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まとめ
年利12％の配当や5年半の運用期間は、株式会社フラクタルがこれまでに培ってきた中古不動産再生のノウハウ、障がい者グループホームの開発実績、そして長年現場で働いてきたスタッフの経験を元にしたものです。
つまり年利12％の高利回り配当にはきちんとした根拠があるわけで、怪しいものではありません。投資にはリスクがつきものです。このため、『みんなで福祉』もリスクゼロではありませんが、ブルーオーシャン市場を投資対象とする注目すべき投資商品と考えることができます。
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