年利7.5％！OwnersBookのエクイティ型案件「京都二条城ホテル案件」

PR 年利7.5％！代京都二条城ホテル案件 11月６日募集開始　OwnersBook

ソーシャルレンディングの『OwnersBook』がエクイティ型案件の新ファンド「京都二条城ホテル案件」の募集を11月6日に開始します。

今回のファンドは金利収入を原資に配当を行うのではなく、SPC（特別目的会社）を通して京都二条城ホテルに投資することで、その運用益を享受するファンドです。ファンドの仕組みとメリットとデメリットを詳しく説明します。

京都二条城ホテル案件

アパートメントホテルを運用して年利7.5％配当

2018年に開業したアパートメントホテル「MIMARU京都 二条城」への投資（匿名組合出資）です。

『OwnersBook』が通常行うソーシャルレンディングでは、投資家から出資を募り、不動産担保貸付けを行います。そして、その貸付けからの金利収入を原資として投資家への分配（配当）を行います。

しかし、今回のファンドは「MIMARU京都 二条城」の運用益（賃貸収入や売却益）を原資として投資家への分配（配当）を行います。

「運用益を原資として配当を行う」わけですから、イメージ的には不動産投資クラウドファンディングと同じです。ソーシャルレンディングと異なり、インカムゲイン配当だけでなく、売却益が生じた場合のキャピタルゲイン配当を享受できます。

「仮申込」と「本申込」

まず11月6日からの「仮申込」を行うことで、11月17日18時から始まる「本申込（先着順）」（～19日18時）に参加する権利が得られます。

「仮申込」は、株主は正午12時から、プラチナ会員は15時から、全投資家は18時から可能です。

上記の「本申込」で募集枠が埋まらなかった場合、11月19日18時に全投資家を対象とする「本申込（先着順）」（～12月12日18時）が行われます。19日18時までの「仮申込」対象者による「本申込」で募集枠が埋まった場合、募集は行われません。

分配金（配当）の支払いは年２回（４月・10月）

分配金（配当）の支払いは４月と10月の年２回です。100万円（100口）出資した場合の予想分配金（源泉徴収前）は以下の通りです。

1回目（2026年10月末日）      16,374円
2回目（2027年   4月末日）     19,883円
3回目（2027年10月末日）      19,883円
4回目（2028年  4月末日）      23,392円
5回目（2028年 10月末日）     23,392円
6回目（2029年  1月末日）    888,889円　※売却による一部元本の償還
7回目（2029年  5月末日）    258,263円　※売却による最終分配
合計（元本償還金込）     　1,250,076円

1,000万円のセイムボート出資額

投資家と共通のゴールを持ち、一体感の高い投資プロジェクトとするべく、『OwnersBook』を運営するロードスターインベストメンツ株式会社の親会社であるロードスターキャピタル株式会社（東証プライム：3482）がセイムボート出資額として1,000万円を出資します。これにより、出資総額は8億5,500万円となります。

更に、金融機関から15億1,400万円の借入れ（ノンリコースローン：非遡及型）を行うため、借入金を加えた事業総額は23億6,900万円になります。

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専門的な説明（難しければ読み飛ばしてもOK）

今回のファンドは不動産投資クラウドファンディングと類似していますが、『OwnersBook』を運営するロードスターインベストメンツ株式会社がソーシャルレンディング（貸金業）の会社であり、不動産特定共同事業者ではないため、仕組みがやや複雑です。

説明には、親SPC、子SPC、不動産信託受益権などの専門用語が登場しますが、理解が難しい場合は読み飛ばしても問題ありません。

投資家は親SPCを介して子SPCに投資

投資家（匿名組合員）は、『OwnersBook』を通して今回の案件の資金調達を担う親SPC（合同会社オーナーズブック・スリー）に（匿名組合）出資します。配当は『OwnersBook』から支払われます。

その後、親SPCは、不動産信託受益権の取得・所有および運用を担う子SPC（資産保有SPC「合同会社京都二条城」）に対して、匿名組合出資を行います。

子SPCは不動産信託受益権を取得

子SPCは、匿名組合出資された資金と金融機関から調達するノンリコースローン（借入れ）を使って、2025年12月19日にJA三井リース建物株式会社から22億500万円で「MIMARU京都 二条城」（2025年8月31日時点の鑑定評価額22億500万円）を取得します。

ただし、投資家保護のための資産保全の一環として「MIMARU京都 二条城」は三菱UFJ信託銀行が信託管理し、子SPCの運用指示に従って実際の運用業務を行います。

子SPCは物件を直接所有できないため、不動産信託受益権を取得することで運用益を得る権利を保全します。

不動産信託受益権は、「MIMARU京都 二条城」の真の所有者が子SPCであることを証明する証書のようなものです。

疑問にお答え

なぜ投資家は親SPCを通して子SPC投資（匿名組合出資）をするのか？

「倒産隔離」と「資金調達の効率化」という2つの大きな理由から、不動産投資ファンドでよく使われる手法です。

倒産隔離 ：
投資家が子SPCに直接出資した場合、プロジェクトが失敗すると、投資家は他の関係者と直接、複雑な債権・倒産手続きに巻き込まれる可能性があります。親SPCを間に挟むことで、子SPC（ホテル事業）のリスクと、親SPC（投資家を集める事業）のリスクを法的に分離（隔離）できます。

資金調達の効率化：
多数の個人投資家を「親SPC」という一つの窓口にまとめることで、銀行との交渉やファンド全体の運営を効率化できます。

なぜ子SPCは金融機関からの借り入れを行うのか

借入金の利息の方が匿名組合員への還元率（想定利回り）よりも低いためです。

「MIMARU京都 二条城」の購入代金の一部を借り入れにすることで匿名組合員への配当をより多くすることができます。借り入れによるレバレッジを効かすことで年利7.5％の高利回りを実現できる訳です。

借入金は、アセットローン14億5,000万円と消費税ローン6,400万円の計15億1,400万円。予定利率（予定利息）は、３か月物TIBOR（0.8～0.9％程度）＋1.2%（予定返済期日経過後は予定利率 +1%）です。2030年12月末日を予定返済日としています。

なぜ運用者（子SPC）と管理（信託銀行）を別にするのか？

運用者（子SPC）と管理（信託銀行）を別にすることで、運用者が資金難に陥っても、資金を得るために勝手に「MIMARU京都 二条城」を売却したりできなくなります。信託銀行は、投資家利益のための売却でない、子SPCの事情による売却のようなケースは認めないためです。

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MIMARU京都 二条城

11階建てアパートメントホテル

「MIMARU京都 二条城」は京都市中京区に所在する2018年開業のアパートメントホテル。鉄骨造陸屋根11階建、延床面積1,885.28mで、2018年1月22日竣工の築8年です。

敷地面積は305.02m2で、西側が幅員約51ｍの府道に接しています。このエリアは商業地域に指定され、建ぺい率80％、容積率700％です。

キッチン、洗濯乾燥機、広いバスルームなどが完備されており、ホテルの快適さと自宅のような自由さが両立されていることが特徴です。2025年10月31日現在、1階から11階までをホテルとして賃貸しており、ファミリー層や長期滞在者に人気があります。

交通アクセスは、阪急京都線「大宮駅」から徒歩約8分、地下鉄東西線「二条城前駅」から徒歩約8分、市バス「堀川蛸薬師」停留所からは徒歩約2分と京都市内からのアクセスが良好です。

株式会社コスモスホテルマネジメントがホテルを運営

「MIMARU京都 二条城」のオペレーターは、東京、大阪、京都を中心に27か所のアパートメントホテルを運営・管理している、株式会社コスモスホテルマネジメントです。

同社は、日本最大級の総合住宅・建設企業であり、東証プライム市場に株式を上場する大和ハウス工業株式会社の関連会社である株式会社コスモスイニシアの子会社で、MIMARUブランドのホテル運営を行っています。

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借入金併用型ファンドの注意点

子ファンドSPCは、レバレッジを効かせ、エクイティに対する利益率を高めるために、信託受益権の取得に際して金融機関から借り入れを行います。

このため、今回のファンドは借入金併用型ファンドとなりますが、こうしたファンドは借入金の返済が出資金の償還に優先される場合があります。

この影響で、投資対象物件の売却価格が下落した場合には、売却価格の下落幅以上に出資金償還額が減少したり、償還できなくなったりする（キャピタルロスが生じる）リスクがあります。

ただし、ノンリコース（非遡及型）の借入金であるため、返済に関する責任範囲が担保物件に限定されています。このため、出資額を超えた損失を被ることはありません。

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まとめ

世界的に人気のある観光地京都で、MIMARUブランドのホテル運営で実績のある株式会社コスモスホテルマネジメントが運営を担うプロジェクトですから安心感があります。

元利保証ではないので「リスクゼロ」という訳ではありませんが、2027年・2028年は４万円～4.7万円程度の配当を得ることができ、トータルで100万円が3年半弱で125万円になる投資ですから魅力的です。

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