PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が、「上野広小路開発プロジェクト フェーズ3」の募集を3月9日19時より開始します。
東京メトロ銀座線他各線「上野広小路駅」至近に位置する開発用地を投資対象とし、18ヶ月の運用で年利6.0％を予定しています。本記事では、当ファンドの魅力や独自の申込方式、そして知っておくべきメリット・デメリットを詳しく解説します。
No.C-141 上野広小路開発プロジェクト フェーズ３
開発規模の拡大でキャピタルゲインの最大化を追求
本ファンドは、2026年3月31日に運用を終了する「フェーズ２（No.C-134 土地・建物、No.C-135 土地）」の後継ファンドにあたります。まずは基本情報をご確認ください。
| 項目 | 詳細 |
| 募集金額 | 30億1,600万円（うち一般募集：11億700万円） |
| 想定利回り（年利） | 6.0%（キャピタルゲイン5.9%＋インカムゲイン0.1%） |
| 運用期間 | 18ヶ月（2026/04/01～2027/09/30） |
| 配当・償還日 | 配当：2027/04/30、配当＆償還：2027/10/29 |
| 募集方式・期間 | 抽選式・2026/03/09 19:00 ～ 2026/03/13 13:00 |
| 投資額（最小〜最大） | 10,000円 ～ 3,000万円 |
| 出資者確定日 | 2026/03/13 |
| 入金期日 | 2026/03/19（キャンセル待ち当選者は確定日から6日後） |
| 出資総額 | 30億9,400万円 |
| 劣後出資額・比率 | 7,800万円・2.5％ |
地上げが順調に進み、開発用地がバリューアップ
前回のフェーズ２において、投資対象不動産２物件での建物開発を前提とした事業検証や周辺地との権利調整が順調に進みました。さらに、「学問の道」沿いの物件に隣接する一棟ビル（新規物件）を追加取得できることになったのが今回の大きなハイライトです。
このため、フェーズ３では「３物件一体」で事業を進め、開発用地としての評価と収益性の劇的な向上に取り組みます。このバリューアップ施策の一環として、フェーズ２の運用を想定より早く終了し、今回のフェーズ３が組成されました。
今後は引き続き建物の開発準備を進めるとともに、周辺地の権利調整をさらに進め、開発用地規模のさらなる拡大も検討していく方針です。ただし、建築費高騰などのマーケット動向によっては、開発用地として外部へ一体売却を行う可能性もあります。
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「優先募集（スイッチ申込）」と抽選式の「一般募集」
前回のファンド出資者は無抽選で出資権獲得
今回のファンドは後継ファンドであるため、前回のフェーズ２出資者（既存出資者）には優先出資権が与えられています。
募集金額30億1,600万円のうち、19億900万円は既存出資者のための優先出資枠です。残る11億7,000万円は今回新たに出資を希望する投資家向けの出資枠です。
- 「優先募集（スイッチ申込）」を選択する方：
- 既存出資者が「前回の出資額と同額以下」の出資を希望する場合。申込みと同時に出資が確定（無抽選）します。
- 「一般募集」を選択する方（抽選式：募集枠11億700万円）：
- 前回のファンドに出資していない新規出資者。
- 既存出資者が「前回の出資額以上の出資」を希望する場合の、前回出資額を超える金額部分。
なお、「優先募集（スイッチ申込）」の申し込みが募集枠を下回った場合、余った枠は「一般募集」に回るため、新規出資者の当選確率は上がる可能性があります。
「一般募集」で採用される「部分当選」に注意
「一般募集」枠の抽選では、申込金額の一部だけが当選する部分当選が採用されています。
例えば、100万円で申し込みをして当選したとしても、必ずしも100万円全額が出資できるとは限りません。募集枠の残り状況によっては「70万円」や「10万円」での当選となるケースがあります。
【部分当選のイメージ】
募集枠の残りが70万円の時点で、100万円で申し込んでいた投資家Aさんが最後の当選者として選ばれたとします。通常の抽選方式であれば「募集枠をオーバーするためAさんは落選」となり、次点以下の70万円以内で申し込んでいた投資家が繰り上げ当選になります。 しかし、部分当選方式であれば、Aさんは「70万円の出資額で当選」となります。
当選された方は、当選案内メールに記載されている「出資確定金額」を必ず確認し、記載通りの金額を入金してください。
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３物件一体開発でバリューアップ
「学問の道」沿いのアクセス利便性・視認性に優れた物件
本プロジェクトの舞台は、東京都文京区湯島３丁目。徒歩2分の東京メトロ銀座線「上野広小路駅」の他、徒歩５分圏内に利用可能な路線が複数あり、宿泊・商業の強い需要が見込める好立地です。対象となるのは以下の計３物件です。
- 既存2物件（一棟ビル＋隣接更地）： 「学問の道」に面しています。ビルはすでに店舗等の営業が行われていないため、早期の建物解体や開発着手が可能です。
- 新規取得物件（一棟ビル）： 既存ビルに隣接し、同じく「学問の道」沿い。複数テナントが入居中ですが、すべて定期借家契約で本年中に退去予定のため、こちらも早期の開発着手が可能です。
これら３物件を一体の開発用地とすることで、既存２物件単独で建物を開発するよりも容積率の消化効率が大幅に向上し、土地としてのバリューアップ（より収益性の高い建物の開発）が可能になります。
合計388.43㎡（約117.5坪）の開発用地へと進化
各物件のスペックは以下の通りです。すべて「商業地域（建蔽率80%）」に指定されています。
- 既存物件①（一棟ビル）： 敷地面積90.24㎡、指定容積率600％。RC造地下1階付5階建（延床面積367.42㎡）。
- 既存物件②（隣接更地）： 敷地面積197.85㎡、容積率約240％（前面道路幅員による制限あり）。
- 新規物件（一棟ビル）： 敷地面積100.16㎡、指定容積率600％。鉄骨造8階建（延床面積575.16㎡）。
土地面積は３物件合計で388.43㎡（約117.5坪）。建物の延床面積は合計942.58㎡ですが、一体開発によって容積率の消化効率が向上するため、将来的にはより大きな延床面積の確保が可能になります。
運用戦略
拡大した用地規模を活かし、引き続き建物開発の準備を進めます。一方で、建築費高騰などのマーケット動向を鑑みて「開発用地として３物件一体でデベロッパー等の外部へ売却」することが合理的と判断した場合は、柔軟に売却へと舵を切ります。
いずれにしても、更に周辺地の権利調整を進めることで、開発用地規模のさらなる拡大と利益の最大化を狙ってアグレッシブに事業を進めていく戦略です。
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「上野広小路開発プロジェクト フェーズ3」のメリットとデメリット
【メリット】用地規模の拡大による利益の最大化 ⇒ 配当の上乗せ期待
最大のメリットは、用地規模の拡大による配当の上乗せ期待です。
『COZUCHI』には、ファンド終了時に組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合、当初の想定利回りを超える配当を投資家に還元する独自の方針（キャピタルゲインの分配）があり、本プロジェクトもその上振れが十分に期待できる設計となっていると考えます。
【デメリット・リスク】流動性リスクと建築リスク
不動産の流動性リスク
『COZUCHI』公式でもリスクとして挙げられていますが、本ファンドは開発用地、あるいは新築建物としての売却時のキャピタルゲインを主な配当原資としています。
このため、「想定する時期および価格で必ず売却できるとは限らない」点には留意が必要です。プロジェクトの進捗によっては、運用期間が延長（償還・配当日の延期）される可能性もあります。
建物建築時のリスク
筆者としては上記に加え、実際に建物を建築する場合のリスクも考慮すべきと考えます。
建築工事での予期せぬトラブルや自然災害、昨今の資材高騰などで想定外のコストが発生した場合、配当や元本償還に影響をきたす可能性があります。
投資家目線で言えば、時間をかけて建物を建築してから売却するよりも、「開発用地としての売却」で手堅く大きなキャピタルゲインが獲得できるのであれば、それに越したことはありませんね。
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まとめ
前回のフェーズ２（２本のファンド合計で19億900万円募集）の応募倍率は、それぞれ1.85倍と1.87倍と高い人気を集めました。
今回は、優先枠19億900万円、抽選の一般枠11億700万円の計30億1,600万円の大型募集です。「一般募集」の枠が大きいため、応募倍率は前回並みの1.8～1.9倍程度に落ち着くのではないかと思われます。抽選とはいえ、比較的出資しやすくなりそうです。
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