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「みんなで大家さん」の不動産ファンド「シリーズ成田 1号」における配当支払遅延問題の余波を受け、投資家の間で不動産投資クラウドファンディングなど不動産特定共同事業について不安や懸念が広がっています。
本稿では、「みんなで大家さん」の問題点と当サイトで紹介するファンドの違いを詳しく説明し、投資判断の一助となる情報を提供します。
「みんなで大家さん」と「シリーズ成田」
「みんなで大家さん」とは
テレビCMでもお馴染みの「みんなで大家さん」は、当サイトで紹介している『TECROWD』、『COZUCHI』、『みらファン』、『みんなで福祉』等と同じ不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化投資商品です。
このファンドは、共生バンク（東京都千代田）グループの企業が販売と運営を手掛けています。具体的には、都内に本社を置くグループ会社「みんなで大家さん販売」がファンドの販売を、大阪市のグループ会社「都市綜研インベストファンド」がファンドの運営（集めた資金の運用）をそれぞれ担当しています。
「シリーズ成田」の配当の支払いが遅延
「みんなで大家さん」の「シリーズ成田 1号」を含む9本のファンドにおいて、2023年7月末に支払予定だった配当が支払い遅延となりました。
「シリーズ成田」は合計18本のファンドで構成されており、8月末に配当の支払いを予定していた残り9本のファンドも同様に不払いとなり、その後、集団訴訟が提起されるなど、大きな騒動に発展しています。
この問題を契機に、投資家の間で不動産投資クラウドファンディングをはじめとする不動産特定共同事業や不動産小口化投資商品に対する不安や懸念が急速に広がっています。
「シリーズ成田」の概要
問題となっている「みんなで大家さん」の「シリーズ成田」は、成田空港近くで進行中の大規模開発プロジェクト「共生日本ゲートウェイ成田プロジェクト（GATEWAY NARITA）」の用地を投資対象としたファンドです。
グループ内の別会社に貸し付けた土地の賃料収入を配当原資とし、年利7%の利回りを想定して募集されました。申込単位は100万円からで、想定運用期間は5年（一部のファンドは5年1ヶ月）でした。
「シリーズ成田」の問題点
「シリーズ成田」の主な問題点は、投資対象とする成田の土地から得られる収益ではなく、異なる土地から得られる収益を配当原資とする計画であったことです。
「シリーズ成田」は2021年2月以降、18本のファンドを組成し、2025年3月末時点での投資家の出資残高は1,557億円に上るとされています。
この巨額の出資残高に対し、年利7%の配当を行うためには、年間で少なくとも108億9,900万円という膨大な利益を継続的に確保する必要があります。
しかし、ファンド募集の際には、成田の土地開発に関する魅力的な話が強調される一方で、配当原資となるグループ内の別会社に貸し付けた土地やその賃料収入についての詳細な説明は不足していました。
この情報の不透明さが、今回の問題の根底にあると考えられます。
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当サイト紹介ファンドと「みんなで大家さん」との違い
一方、当サイトで紹介している『TECROWD』、『COZUCHI』、『みらファン』、『みんなで福祉』などのファンドは、「みんなで大家さん」と同じく不動産特定共同事業に基づくファンド（不動産小口化投資商品）ですが、以下の点で明確な違いがあります。
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想定利回りの根拠とリスク開示の透明性
当サイトで紹介しているファンドは、「みんなで大家さん」のように投資対象不動産とは異なる不動産から得られる収益を配当原資とするスキームではありません。
・ 全てのファンドが、投資対象となる不動産から得られる収益（賃料収入や売却益）を直接的な配当原資としています。
・ 元本償還については、外部への売却やファンドの再組成を念頭にファンド事業者等が買い取ることで元本償還の原資を確保するスキームを採用しており、募集時にその詳細な説明がなされています。
・ 開発による売却益を原資とするキャピタルゲイン型ファンドの場合、投資対象となる不動産の現況や具体的な開発計画について、詳細な説明が提供されます。
・ 賃料収入を原資とするインカムゲイン型ファンドの場合、投資対象不動産の現況や実際の賃料収入等について、詳しく説明されています。
これらの情報開示の徹底により、投資家は想定利回りの根拠とそれに伴うリスクを明確に理解した上で投資判断を行うことができます。
豊富な実績に基づく信頼性
当サイトで紹介しているファンドは、これまでに組成した全てのファンドが、想定通り、もしくは想定を上回る利回りの配当を継続的に実施し、元本が毀損することなく償還しています。
これまでのところ、当サイトで紹介しているファンドにおいて、配当不払いや元本毀損の事例は一切発生していません。
当サイトでは、こうした豊富な実績に基づく高い信頼性を示しているファンドを厳選して紹介しています。
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まとめ
今回の「みんなで大家さん」の問題を契機に、不動産投資クラウドファンディングをはじめとする不動産特定共同事業や不動産小口化投資商品に対する投資家の間で不安や懸念が広がっていることは、非常に残念なことです。
不動産投資クラウドファンディングに出資する際には、以下の点を必ず確認することが重要です。
- ファンド募集時の想定利回りの根拠とリスク開示の透明性
- ファンドの過去の実績（配当実績、元本償還実績など）
当サイトでは、投資対象不動産の売却価格の根拠や評価額の妥当性、賃料の根拠などを詳しく説明しています。ファンドの選別や出資を検討される際に、当サイトの情報をご活用いただければ幸いです。
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