PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が、「南青山4丁目 一棟ビル」の募集を3月9日19時より開始しました。
東京メトロ「表参道駅」徒歩4分の一棟ビルを投資対象とし、賃料収入を得ながらバリューアップを行いキャピタルゲインの最大化を図ります。24ヶ月の運用で年利5.5％を予定。本記事では、当ファンドの魅力や独自の申込方式、そして注目すべきポイントと知っておくべきリスクを詳しく解説します。
No.C-142 南青山4丁目 一棟ビル
都内一等地のビルをバリューアップ
| 募集金額 | 2,157,000,000円（21億5,700万円） |
| チャレンジポイント募集：1,000,000,000円（10億円） | |
| 一般募集 ：1,157,000,000円（11億5,700万円） | |
| 想定利回り（年利） | 5.5%（インカムゲイン1.2%+ キャピタルゲイン4.3%） |
| 運用期間 | 24ヶ月（2026/03/31 ～ 2028/03/30） |
| 配当＆償還日 | 配当：2027/04/28、配当＆償還：2028/04/28 |
| 募集期間（抽選式） | チャレンジポイント募集：2028/03/09 1900 ～ 03/13 1300 |
| 一般募集 ：2026/03/09 1900 ～ 03/16 1300 | |
| 最小投資額・最大投資額 | 10,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | チャレンジポイント募集：2026/03/13・03/23 |
| 一般募集 ：2026/03/16・03/23 | |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2026/03/23・出資者確定日から2日 |
| 出資総額 | 2,213,000,000円（22億1,300万円） |
| 劣後出資額・比率 | 56,000,000円（5,600円）・2.5％ |
港区南青山4丁目に所在する東京メトロ「表参道駅」徒歩4分の一棟ビルを投資対象とし、賃料収入（インカムゲイン）を得つつ、外観・エントランス・共用部・一部区画などのバリューアップを行います。
並行して既存テナントの賃料の引き上げと空室部分のリーシングにも取り組み、物件の収益力を高めて売却し、キャピタルゲインの最大化を図ります。
以上の取り組みにより、年利5.5％の配当を想定しており、内訳はインカムゲイン1.2％、キャピタルゲイン4.3％です。
投資家を守る劣後出資比率は2.5％。表参道駅徒歩4分という極めて資産価値の落ちにくい一等地であるため、不動産価格の暴落リスクが低く、この劣後出資比率でも一定の安全性が担保されていると判断できます。
稼働率75％の地下1階付3階建ビル
投資対象不動産jは港区南青山4丁目に所在し、東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道駅」徒歩4分の立地。
敷地面積は347.10m2（約105坪）。このエリアは第2種中高層住居専用地域に指定され、建蔽率指定60％、ただし、準防火地域内の準耐火以上の建築物については+10％、容積率指定300％、ただし、前面道路幅員による制限のため約288％。
建物は鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建、1991年6月竣工の築35年。延床面積837.94m2（1階207.61m2、2階202.63m2、3階168.56m2、地下1階259.14m2）。
合計5つの賃貸区画（店舗・住居、事務所）があり、内3区画が店舗等として賃貸されています（テナントが3件）。年間の賃料収入は4,950.6万円（49,506,296円）。全賃貸可能面積741.05m2のうち、556.87m2が賃貸されています（稼働率75.1％です）。
チャレンジポイント募集対象ファンド
チャレンジポイントが多いほど当選確率が上昇
このファンドはチャレンジポイント募集対象ファンドです。このため、募集はOZUCHIポイント保有者に限定したチャレンジポイント募集と同ポイントの有無にかかわらず誰でも応募できる一般募集の2通りで行われます。
チャレンジポイント募集での応募（出資）を希望する投資家は、募集形態で「チャレンジポイント募集」を選択し、出資申込をして下さい。
「まだCOZUCHIに登録していない人」や「ポイントを持っていない人」は「一般募集」を選択し、出資申込をして下さい。
今回は一般募集の枠（11.5億円）も十分に用意されています。また、落選しても次回以降に当選確率が上がるポイントが貰えるため、まずは無料の投資家登録をして一般募集で申し込んでおくのが王道のアプローチです
無料の投資家登録はこちらから COZUCHI
なお、現在保有しているCOZUCHIポイントはマイページで確認できます。
入金期日は３月23日。振込先は三井住友銀行
抽選結果のメール連絡はチャレンジポイント募集が3月13日、一般募集が3月16日と異なりますが、入金期日はチャレンジポイント募集・一般募集共に３月23日です。
当選した方は、案内に従って出資手続（契約）を行い、振り込みを行って下さい。
出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。
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賃料の値上げと稼働率の改善で高利回り物件へ
賃料に引き上げの余地
表参道駅徒歩4分・南青山4丁目エリアにおける直近の賃料相場は以下のようになっています。
- オフィス用途の平均相場：坪単価 25,000円〜35,000円前後
- 店舗・サロン用途の平均相場:：坪単価 35,000円〜50,000円前後（1階路面店の場合はさらに高額な坪単価で取引されます）
投資対象不動産の賃料（月額坪単価）を推計すると、賃貸面積556.87㎡で年間4,950.6万円なので、月額坪単価に換算すると、約24,489円/坪（1坪＝約3.305㎡で計算）となります。
約24,500円/坪という水準は、同エリアの「築年数が経過した標準的なオフィス」の相場下限に近い、非常に保守的な設定です。
「表参道駅」から徒歩4分というブランド力と利便性の高い立地ポテンシャルを踏まえると、現状の賃料には割安感があります。つまり、この物件の賃料は引き上げ余地（アップサイド）が見込める状況です。
一棟ビルという特性を活かし、単なる一般事務所ではなく、表参道エリアで需要が旺盛な美容クリニック、高級サロン、アパレル店舗などのテナントを誘致できれば、坪単価を30,000円〜35,000円程度（現状比で約20%〜40%の賃料アップ）まで引き上げるシナリオは現実的と考えることができます。
- 美容クリニック
- 高級サロン
- アパレル店舗
「賃料単価の引き上げ」は、家賃収入の向上によるインカムゲインの増加だけでなく、将来的な物件売却時のキャピタルゲイン拡大にも貢献するはずです。
稼働率も向上余地
加えて、外観・エントランス・共用部・一部区画などのバリューアップ効果により好立地を背景とする潜在価値を引き出すことで、現在75％にとどまる稼働率の向上も期待できます。
賃料の引き上げと稼働率の向上による賃料収入の増加で物件の収益力を高めることで、想定通りの利回りの確保、もしくは想定を上回る利回りが期待できるのではないでしょうか。
参考
店舗・サロン用途の平均相場の下限（坪単価 35,000円）に引き上げるだけで賃料は約40％増加し、年間賃料収入は6,1930.8万円（69,308,814円）になります。
年間賃料収入 4,950.6万円 × 1.4 ＝ 6,1930.8万円
一方、募集金額21億5,700万円を24ヶ月運用して年利5.5％の配当を支払うために必要な金額は2億3,727万円（237,270,000円）です。
このため、配当と元本償還に必要な金額は23億9,427万円（2,394,270,000円）になります。
募集金額 21億5,700万円 × 年利 5.5％ × 2年 ＝ 配当総額 2億3,727万円
元本 23億9,427万円 ＋ 配当総額 2億3,727万円 ＝ 元本償還・配当支払必要額 23億9,427万円
年間賃料収入6,1930.8万円を配当と元本償還に必要な金額23億9,427万円で割ると2.89％になります。
つまり、表面利回りが2.89％です。
また、現在75％の稼働率を100％に引き上げると、年間賃料収入は25％増加し、8,663.9万円（86,636,017円）となり、表面利回りは3.61％に上昇します。
「表参道駅徒歩4分」という極めてアクセスの良い立地にある一棟ビルの場合、一般の不動産投資市場における表面利回りの目安としては 2.5%〜3.5%程度と思われます。
このため、表面利回り3.61％は、このエリアの物件としては申し分のない利回りです。
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『COZUCHI』が挙げるリスク
『COZUCHI』では、今回のファンドのリスクとして、改修・リノベーションリスク、空室・リーシングリスク、賃料改定・テナント交渉リスク、売却時の市場変動リスクといった４つのリスクを挙げています。
- 改修・リノベーションリスク：改修費の増加や工期延長が発生することによる収益や売却条件等に影響が出るリスク。
- 空室・リーシングリスク：賃貸マーケットの悪化等によるテナントの退去や賃料の不払いや、空室期間の長期化が生じることによる、収入の下振れリスク。
- 賃料改定・テナント交渉リスク：賃料の適正化を進める過程で、交渉の不調、条件調整の長期化、賃料改定に伴う退去発生により、一時的にキャッシュフローが下振れるリスク。
- 売却時の市場変動リスク：市況変動等に伴う想定する時期および価格での売却ができないリスク。
改修・リノベーションリスクは工事をする以上避けられませんが、空室・リーシングリスク、賃料改定・テナント交渉リスク、及び売却時の市場変動リスクについては、立地の良さや周辺の賃料相場を踏まえると限定的と思われます。
このため、今回のファンドは総じてリスクの低い投資案件と考えていいのではないでしょうか。
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まとめ
表参道・南青山エリアは、東京を代表する商業集積地であり、3路線利用可能な「表参道」駅を起点とした高い交通利便性を誇ります。
しかし、投資対象不動産は周辺相場を下回る賃料水準等、その潜在的価値を引き出せていません。この点に注目したのが、今回のプロジェクトです。こうした案件は、今回の事業の1号事業者である株式会社TRIADが得意とするところ。勝ちパターンを熟知しているだけに安心感があります。
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