年利5.4％！OwnersBook「高田馬場商業ビル案件第2回」のメリットとデメリット - 不動産投資クラウドファンディング研究所（FCR）

ソーシャルレンディング『OwnersBook（オーナーズブック）』が６月3日に新ファンド「高田馬場商業ビル案件第2回」の募集を開始しました。

東京都新宿区に所在する商業ビルの区分所有9区画を担保とする「メザニンローン」への投資です。16ヶ月の運用で年利5.4％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

年利5.4％！高田馬場商業ビル案件第2回（6月3日募集開始）

東京都新宿区高田馬場に所在する商業ビルの区分所有9区画を担保とする「メザニンローン」への投資です。この不動産を保有す不動産会社に４億円の貸付けを行います。

募集（先着式）期間は、2025年6月3日17:30 ～ 2025年5月27日15:00です。

申込みは1口1万円単位で、1万円から。上限はありません。キャンセル待ちが可能な投資案件であり、
申込総額が4億4,000万円に達するまで募集を行います。

ただ、申込総額が募集総額に到達した場合、投資実行予定日（現時点では6月27日予定）を変更して前倒しで貸付けを行う予定です。

「メザニンローン」とは「シニアローン」よりも返済が劣後するローンのこと。上記不動産（商業ビルの区分所有9区画）を担保に５億円の貸付け（「シニアローン」）が既に行われています。そして、今回我々が出資する4億円が上記不動産を担保に「メザニンローン」として貸付けが行われるるわけです。

今回のケースの「シニアローン」とは、『OwnersBook』が3月に募集し、3月28日から2026年10月20日までの19ヶ月の運用期間を予定している高田馬場商業ビル案件です。

今回4億円の貸付け（追加貸付）を行う同日付で、第二順位抵当権を設定します。

担保不動産は東京都新宿区高田馬場３丁目に所在するセブンビルの区分所有9区画。早稲田通りに面しており、JR山手線・西武新宿線・東京メトロ東西線「高田馬場駅」へ徒歩4～5分（350m）程度の好立地です。

敷地面積は580.96m2（登記簿）。商業地域と第一種住居地域にまたがり、建蔽率80%（指定建蔽率80%）・容積率500%（指定容積率500%）、建蔽率60%（指定建蔽率60%）・容積率300%（指定容積率300%）。南東側が幅員約15.68mの公道（早稲田通り）と接しています。

建物は鉄筋コンクリート造地下1階付7階建、延床面積2,921.1m2。1974年7月竣工の築約51年。店舗・事務所・居宅等として賃貸されており、2025年6月2日現在28戸中13戸が稼働中です。

このうち担保となるのは、地下1階付3階の店舗・事務所・居宅の全部、並びに4階～7階の一部の居宅、計９区画。「シニアローン」と合わせた専有部分の合計の床面積は、一棟全体専有部分の約82.6％になります。

現行賃料（共益費込）の平均坪単価は14,500円程度ですが、外部専門家により査定された新規月額賃料（共益費込）の平均坪単価は12,800円程度です。

最寄り駅である高田馬場駅を中心に飲食・各種サービス店舗・オフィスが入居する中高層ビルが集積する商業地域が広がっています。

このため、繁華性が高く、店舗・事務所等として安定的な需要が見込まれるエリアです。

2025年６月２日時点での不動産市況の動向及び外部専門家による査定額を参考にした担保不動産に対する『OwnersBook』の評価額は12億4,000万円。

今回の募集総額4億円は評価額の約32.3%。「シニアローン」と合わせたLTV（担保掛目）は約72.6％です。

貸付先企業は、東京都に渋谷区に所在する株式会社インベストメント東京です。主な事業、投資用不動産の開発及び販売、不動産賃貸管理、売買及び仲介業、投資用不動産のコンサルティングです。過去3期にわたって経常利益及び当期純利益を計上しており、財務内容も良好です。

『OwnersBook』での借り入れが過去4件あり、うち3件の返済実績があります。他の1件も返済の遅延等はありません（2025年6月2日現在）。

東京都港区に所在するみなとアセットマネジメント株式会社です。不動産投資事業、不動産投資に関するアドバイザリー事業を主な事業としています。

過去3期にわたって経常利益及び当期純利益を計上しており、『OwnersBook』での借り入れは、今回が初めてです。

直近の2024年5月期は、売上高61億50百万円、営業利益13億６百万、経常利益12億97百万円、当期純利益７億97百万円。財政状態は、総資産28億07百万円、純資産11億94百万円。

担保不動産は、繁華性が高く、店舗・事務所等として安定的な需要が見込まれるエリアにある物件のため安心できます。加えて、貸付先企業も、『OwnersBook』の貸付先としては、財務内容も良好な部類に入ります。このため、「メザニンローン」ではありますが、リスクは高くないと思います。

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