【年利10.0%】COZUCHI「外苑前駅前ビル」がフェーズ2で再登場！一等地×高利回りの勝算とリスクを解説

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『COZUCHI』から、久々に「激アツ」なファンドが登場します。

2月6日から募集開始となる「外苑前駅前ビル2棟フェーズ2」。なんと想定利回りは年利10.0%です。

実はこの案件、大人気だったファンドの「継続案件（フェーズ2）」なのですが、「なぜまた募集されるのか？」「なぜ利回りが高いのか？」、その裏には明確な「勝算（バリューアップ戦略）」があります。

本記事では、FCR所長がその「高利回りのカラクリ」と、絶対に知っておくべき「借入併用型のリスク」について、どこよりも分かりやすく解説します。

No.C-140 外苑前駅前ビル2棟フェーズ２
1. 高利回り人気ファンドの後継ファンド
2. 大阪協栄信用組合からの借入併用型
なぜ、ただのビルが「年利10%」に化けるのか？
1. バリューアップでキャピタルゲインの極大化を狙う
2. このファンドが年利10％を狙える理由
人気の外苑前エリアかつ青山通り沿いの好立地
1. 土地面積349.82m2（約105.8坪）の駅チカ物件
「No.C-140 外苑前駅前ビル2棟フェーズ２」のメリットとデメリット
募集は「優先募集（スイッチ申込）」と「一般募集」
まとめ

No.C-140 外苑前駅前ビル2棟フェーズ２

高利回り人気ファンドの後継ファンド

募集金額	607,000,000円（6億700万円）
想定利回り（年利）	10.0%（キャピタルゲイン9.9%＋インカムゲイン0.1%）
運用期間	12ヶ月（2026/02/28～ 2027/02/27）
配当日（2回）＆償還日	2027/03/26
募集方式・募集期間	抽選式・2026/02/06 1900 ～ 2026/02/10 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・30,000,000円（3,000万円）
出資者確定日・入金期日	確定日：2026/02/10・入金期日：02/16
キャンセル待期限・入金期日	2026/02/28・出資者確定日から2日後
出資総額※	5,185,000,000円（51億8,500万円）
劣後出資額・比率	218,000,000円（2億1,800万円）・4.2％

このファンドは、2026年2月27日に運用終了を迎える「No.C-122 外苑前駅前ビル2棟」（以下「前回ファンド」）の後継ファンドです。

フェーズ移行に際し、前回ファンドに出資中の投資家は「優先募集（スイッチ申込）」から出資申込が可能です。前回ファンドへの出資額を上限に、このファンドに優先的に出資できます（後述）。

大阪協栄信用組合からの借入併用型

今回のファンドは、プロジェクト資金の一部を大阪協栄信用組合からの借入金（35億円）で調達する「借入併用型ファンド」です。このため、プロジェクト資金の総額は86億8,500万円になります。

出資総額 51億8,500万円＋借入金 35億円＝プロジェクト資金総額 86億8,500万円

「借入併用型ファンド」とするのは、金融機関から低金利で借入を行うことで、より高い想定利回りで投資家へ還元することを可能にするためです。

ただし、「借入併用型ファンド」は我々投資家にとってリスクもあります。プロジェクトの運用結果によっては、金融機関の借入返済が優先され、投資家への配当が影響を受ける可能性があるからです。

借入先金融機関：大阪協栄信用組合
借入予定日：2025年2月28日
借入金額　　：35億円
借入金利：3.7%（固定金利）
約定完済予定日：2028年9月25日
担保の設定に関する事項：対象不動産に順位1番の根抵当権42億円設定予定（※借入額35億円に対し、将来の利息等を含めた枠として42億円が設定されます）
※借入条件の詳細は契約成立前書面にて要確認。

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なぜ、ただのビルが「年利10%」に化けるのか？

結論から言うと、このファンドの肝は「地上げ（権利調整）」にあります。

・　現状：良い場所にあるが、古いテナントが入っており、建物の価値を出しきれていない。

・　TRIADの仕事（注）：テナントと交渉し、退去してもらうことで「更地（さらち）」に近い状態にする。さらに、隣接する土地もあわせて取得し、まとまった大きな土地にする。

・　ゴール：外苑前の一等地に「巨大な開発用地」が誕生する。これをホテルやオフィスを建てたい大手デベロッパーに高値で売却する。

（注）株式会社TRIADは、今回のプロジェクト（不動産特定共同事業）の1号事業者です。

今回の＜フェーズ２＞では、すでに＜フェーズ１＞において、「テナントの退去交渉」や「隣地との調整」が順調に進んでいることが明かされています。つまり、ゴールに向かって着実に進んでいる船に乗れる、というのがこのファンドの最大の魅力なのです。

バリューアップでキャピタルゲインの極大化を狙う

実は、このプロジェクト（不動産特定共同事業）の1号事業者である株式会社TRIADは、投資対象不動産（ビル2棟）の周辺地を既に取得している事業者と共同事業契約を締結しています。このため、周辺地とあわせて一体での売却（ ⇒ キャピタルゲインの極大化）検討が可能です。

加えて、共同事業者がさらに、他の周辺地との権利調整も並行して進めることで、さらに大規模な開発用地としての売却戦略も現実味が増しているようです。

こうした取り組み（権利調整）により、投資対象不動産を開発用地としてさらにバリューアップして、オフィスやホテル等の開発用地として売却を目指します。

このファンドが年利10％を狙える理由

人気の外苑前エリアかつ青山通り沿いの好立地に位置し、このエリアで、まとまった敷地を有する開発用地が市場に出ることの希少性から、大手企業の自社ビル用地ほかオフィスビル用地やホテル用地をはじめ、多様な商業ニーズが期待されます。

この結果、年利10％という高利回りが実現できるわけです。

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「No.C-140 外苑前駅前ビル2棟フェーズ２」のメリットとデメリット

想定年利10％の高い利回りのファンド

希少価値のある年利10％のお宝ファンドです。話題性が高く、人気化することは間違いありませんね。

しかも、ファンド（プロジェクト）の付加価値は複雑な権利関係の調整です。建物を建てるプロジェクトの場合、昨今であれば、想定を上回る建築費の上昇リスクが気になりますし、自然災害リスク等もあります。

しかし、今回のプロジェクトは権利関係の調整ですから、このようなリスクがありません。

金融機関の借入返済が優先するリスク

万が一にもプロジェクトがとん挫した場合等で、このリスクが顕在化するリスクがあります。

この場合、金融機関の借入返済が優先されるため、投資家への配当支払いや元本償還が影響を受ける可能性があります。

もっとも、今回のプロジェクトのような権利関係の調整案件は株式会社TRIADの得意とするところ。これまでも、こうした案件を数多く成功させてきた実績があります。

『COZUCHI』が挙げるリスク

『COZUCHI』では、リスクとして「権利調整リスク」、「売却活動が長期化するリスク」の２つを挙げています。

権利調整リスク

ファンドの運用終了までに交渉の目途が立たず、当初計画を超える費用の発生やプロジェクトの長期化が生じるリスクがあります。

このリスクが顕在化すると、運用終了時点におけるキャピタルゲイン配当に影響を及ぼす可能性等があります。

売却活動が長期化するリスク

このファンドは、収益性を向上させた後に売却を行うことでキャピタルゲインを獲得することを目指しますが、市況変動等により、必ずしも想定する時期および価格で売却できない可能性があります。

また、プロジェクトの進捗状況を踏まえて、ファンドの運用期間を延長することが合理的であると判断する可能性があり、この場合、運用終了日及び償還・配当日が延期されます。

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募集は「優先募集（スイッチ申込）」と「一般募集」

ファンドの募集は、まず「優先募集（スイッチ申込）」を行い、その後「一般募集」を行います。

優先募集（スイッチ申込）

「優先募集（スイッチ申込）」の募集枠は45億78百万円。Webサイトにおいて、前回ファンド出資者にのみ表示されています。

「優先募集（スイッチ申込）」の募集終了時点での未達額は、「一般募集」（当初の募集枠6億700万円）の募集額に加算して募集します。

一般募集（抽選式）

今回新たに出資申込する投資家は「一般募集」で出資申込を行います。

また、前回ファンドに出資した投資家でも、前回の出資額以上の出資を希望する場合、前回の出資額までは出資確定となりますが、前回出資額を超える分については「一般募集」での出資申込となり、抽選対象となります。

つまり、前回ファンドへの出資額を超える金額を出資希望される方は、「優先募集（スイッチ申込）」・「一般募集」の両方で出資申込をすることになります。

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まとめ

想定年利10％のお宝ファンドです。「前回ファンド」に出資した方は、今回の「フェーズ2 ファンド」へのスイッチ申込を強くおすすめします（資金効率を落とさず継続運用できるため）。

一方、「前回ファンド」に出資していない投資家にとって、募集額 6億700万円は狭き門です。しかし、お宝ファンドだけにチャレンジしない手はありません。

筆者は「前回ファンド」に応募しましたが、あえなく落選しました。今回こそは当選を勝ち取りたいと思います。

倍率は高くなるでしょうが、「応募しなければ当選確率は0%」です。この「お宝ファンド」の祭りに参加できるのは、『COZUCHI』に投資家登録済みの方だけ。まだの方は、今のうちに登録を済ませておきましょう。

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