PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が「南青山開発プロジェクト」の募集を10月10日19時に開始します。
東京メトロ千代田線「表参道駅」徒歩4分の建物付きの土地を取得した後に建物を解体し、住居付店舗ビルを開発するプロジェクトへの投資です。今回のファンドはプロジェクトのフェーズ1として、16ヵ月の運用で年利4.0％を予定。利回りとリスクについて考えてみました。
fund No.82 南青山開発プロジェクト
募集金額7億円！都心駅チカ物件の再開発
| 募集金額 | 700,000,000円（7億円） |
| 想定利回り（年利） | 4.00% |
| 運用期間 | 16ヶ月 |
| 配当（2回）＆償還日 | 2024/11/29、2025/03/28 |
| 募集期間（抽選式） | 2023/10/10 1900 ～ 10/16 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 10,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 2023/10/16・10/23 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2023/10/24・出資者確定日から2日後 |
| 出資総額 | 756,000,000円（7億5,600万円） |
| 劣後出資額・比率 | 56,000,000円（5,600万円）・7.4％ |
投資対象不動産は、東京メトロ千代田線「表参道駅」から徒歩4分にある古家付きの土地です。
南青山開発プロジェクトの概要
プロジェクトとしては、建物付きの土地を取得した後に建物を解体し、この土地上に3階建の住居付店舗ビルを開発し、売却してキャピタルゲインを狙います。
ただ、今回のファンドが対象とするのは、プロジェクト全体ではなく、開発に必要な各種許認可を取得するまでのフェーズ1となります。このため、外部には売却せず、ファンドの運用終了時に1号事業者（プロジェクトの主体）である株式会社TRIADに売却し、この際に発生する売却益を出資者にリターンとして還元します。
株式会社TRIADへの売却価格は、開発プロジェクト終了後の外部売却時に想定される売却益のうち、今回のファンド運用期間に対応する利益を考慮した価格となります。
フェーズ2以降で低層ビルを建築
フェーズ2以降で、1・2階を飲食や物販等の店舗、3階をルーフテラス付きのSOHO（住居兼オフィス）とする3階建ての建物の建築を予定しています。
ただ、今後の状況次第では自社開発せず外部売却する可能性もあります。
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投資対象不動産の概要とおすすめポイント
約236m2の青山駅チカ物件
投資対象不動産は東京都港区南青山3丁目に所在し、東京メトロ千代田線「表参道駅」徒歩4分の好立地です。
土地面積は236.09m2、第2種中高層住居専用地域に指定されています。建蔽率は指定60%、容積率は指定300%ですが、前面道路による制限により160％。権利は所有権です。
この土地には、2025年2月27日を契約満了日とする賃貸借契約があり、不動産会社1社が借りています。賃貸面積は236.09m2、月額賃料は23万円（年額賃料276万円）です。
ただ、ファンドの運用が終了する2025年3月28日の約1ヵ月前に上記の賃貸借契約は終了します。このため、プロジェクトの進捗やファンド償還への影響はないと思います。
なお、この土地上にある建物の詳細は不明です。
「秘匿性の高さ」を強みとする開発
投資対象不動産の強みは、「表参道駅」から徒歩4分という駅チカであること。
ただ、大通りに面している訳ではなく、「青山通り」と「みゆき通り」から入った裏通りから、更に奥へと入った私道の先に位置します。
つまり、「視認性が高くない」わけですが、逆に「秘匿性が高い」ということになります。このため株式会社TRIADでは、いわゆる”隠れ家”をコンセプトにした飲食または物販店舗や、プライバシー性を重視するクリニック、サロンといった業種・業態の出店先に適していると考えています。
投資対象不動産の仕入価格は相場並み？
投資対象不動産の仕入価格は出資総額の7億5,600万円です。この仕入価格が公示地価との比較で、安いのか、高いのか、考えてみました。
ちなみに公示地価とは国土交通省が公表している毎年1月1日時点における標準地の土地価格で、実勢価格よりも20％程度低いと言われています。
投資対象不動産よりも少し駅から遠いのですが、大通りから入った裏通りに位置する「港区南青山4-20-4」が基準地に指定されており、この土地の公示地価が参考になると思います。
この土地の2023年の公示地価は、平米当たり269万円（ 889万2561円/坪）でした。
公示地価269万円を基に投資対象不動産（236.09m2）の価格を計算すると、6億3,508.2万円になります。
公示地価269万円 × 投資対象不動産面積 236.09m2 ＝ 635,082,100円
公示地価が実勢価格を20％程度下回ると仮定した場合、投資対象不動産の実勢価格は7億6,209.8万円になります。
近隣の公示地価を用いた価格 6億3,508.2万円 × 1.2 ＝ 実勢価格 762,098,520円
このため、投資対象不動産は道路付けの問題はありますが、その仕入価格（出資総額）7億5,600万円は、実勢価格（相場）並みと推測することができます。
実勢価格 7億6,209.8万円 ≒ 仕入値（出資総額）7億5,600万円
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今回のファンドのリスクについて
『COZUCHI』では、今回のファンドのリスクとして、開発に必要な各種許認可が取得できないリスク、及び取得に想定以上の期間や費用がかかるリスクを挙げています。
そして、上記のリスクが顕在化した場合、「ファンド運用終了時点におけるキャピタルゲイン配当が変動する可能性がある」としています。
リスクが顕在化しても、ファンドは予定通り16ヶ月の運用で償還しますが、リターンが年利4.0％（利回り5.33％）を下回る可能性があるということです。
ただ、「キャピタルゲイン配当が変動する可能性がある」としてあるだけなので、元本が毀損するリスクは少ないと考えることもできます。
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まとめ
今回のファンドの想定年利は4.0％なので、必ずしも高くありません。各種許認可の取得というプロジェクトの最初の段階であり、実現益が出ているわけではないのでやむを得ません。
大きなキャピタルゲインを得られるのは完成した建物を売却するフェーズであり、最終フェーズです。このため、最終フェーズのファンドは高い想定年利が予想され、応募倍率もかなり高くなると思います。
これまでの『COZUCHI』の実績を考えると、今回のファンドに出資すれば、恐らくフェーズ2以降のファンドに優先的に出資できる権利をもらえるはずです。このため、今回のファンドへの投資は高いリターンが期待できるフェーズ2以降をにらんだ投資と考えるべきでしょう。
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