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「みんなで大家さん」の不動産ファンド「シリーズ成田 1号」における配当支払遅延問題の余波を受け、投資家の間で不動産投資クラウドファンディングなど不動産特定共同事業について不安や懸念が広がっています。
本稿では、「みんなで大家さん」の問題点と当サイトで紹介するファンドの違いを詳しく説明し、投資判断の一助となる情報を提供します。
「みんなで大家さん」と「シリーズ成田」
「みんなで大家さん」とは
テレビCMでもお馴染みの「みんなで大家さん」は、当サイトで紹介している『TECROWD』、『COZUCHI』、『みらファン』、『みんなで福祉』等と同じ不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化投資商品です。
このファンドは、共生バンク（東京都千代田）グループの企業が販売と運営を手掛けています。具体的には、都内に本社を置くグループ会社「みんなで大家さん販売」がファンドの販売を、大阪市のグループ会社「都市綜研インベストファンド」がファンドの運営（集めた資金の運用）をそれぞれ担当しています。
「シリーズ成田」の配当の支払いが遅延
「みんなで大家さん」の「シリーズ成田 1号」を含む9本のファンドにおいて、2023年7月末に支払予定だった配当が支払い遅延となりました。
「シリーズ成田」は合計18本のファンドで構成されており、8月末に配当の支払いを予定していた残り9本のファンドも同様に不払いとなり、その後、出資金の解約・返金業務が事実上停止、更には「みんなで大家さん被害対策弁護団」が発足し集団訴訟の準備が進められるなど、大きな騒動に発展しています。
この問題を契機に、投資家の間で不動産投資クラウドファンディングをはじめとする不動産特定共同事業や不動産小口化投資商品に対する不安や懸念が急速に広がっています。
「シリーズ成田」の概要
問題となっている「みんなで大家さん」の「シリーズ成田」は、成田空港近くで進行中の大規模開発プロジェクト「共生日本ゲートウェイ成田プロジェクト（GATEWAY NARITA）」の用地を投資対象としたファンドです。
グループ内の別会社に貸し付けた土地の賃料収入を配当原資とし、年利7%の利回りを想定して募集されました。申込単位は100万円からで、想定運用期間は5年（一部のファンドは5年1ヶ月）でした。
「シリーズ成田」の問題点
「シリーズ成田」の主な問題点は、事業計画上の配当原資が開発中の利益ではなく、「グループ会社からの賃料（リース料）」によって賄われる仕組みになっていたことです。
具体的には、投資家の出資金で投資対象不動産（ゲートウェイ成田の底地など）を取得して開発（造成や建築工事など）を行いますが、投資対象不動産はグループ内の別会社に賃貸します。そして、この賃料を投資家への配当の原資とする考えでした。
しかし、更地や造成中の土地は商業的なキャッシュフロー（賃料など）を生み出しません。それにもかかわらずグループ会社が高い賃料を払い続けることができる理由は、主に「グループ会社による補填」と「含み益（評価益）の計上」という2つのロジックで説明されていました。
グループ会社による補填（資金の還流） ： 土地を借りているグループ会社（共生バンクグループ傘下の開発会社など）が、手持ちの資金や親会社からの借入・出資などを原資として賃料を払う。
ただ、この点については、投資家から集めたお金がグループ内で回り、それが「賃料」という名目で戻ってきているだけ（タコ足配当的な構造）ではないか、という指摘が以前からなされていました。
含み益（評価益）の計上 ： 土地の評価額を鑑定によって引き上げ、その「評価益」を収益とみなして配当原資の正当性（資産超過状態の維持）を主張する手法です。これにより会計上は健全に見せかけることが可能になります。
この点についても、過去に一部報道や行政処分（2013年等の事例）で問題視されていました。
会社側が挙げている今回の配当停止および解約停止の理由
会社側が挙げている今回の配当停止および解約停止の理由は「行政手続きの遅れによる資金計画の狂い」です。
成田市による「市街化区域への編入」などの行政決定が下りれば、土地の価値が確定的に上がり、それを担保にした融資や、あるいは開発用地としての転売（または補助金の受給）によって、潤沢なキャッシュが入る予定だった。
しかし現実は、 行政手続きが想定通りに進まず、開発許可が下りないため、外部への転売も新たな資金調達もできなくなった。
「シリーズ成田」は2021年2月以降、18本のファンドを組成し、2025年3月末時点での投資家の出資残高は1,557億円に上るとされています。この巨額の出資残高に対し、年利7%の配当を行うためには、年間で少なくとも108億9,900万円という膨大な利益を継続的に確保する必要があります。
つまり、「将来入るはずの大きな利益（キャピタルゲインや開発利益）をあてにして、先行してグループ会社が無理をして賃料（配当原資）を払い続けていたが、ゴールが遠のいたために息切れして配当を続けることができなくなった」というのが実態であると考えられます。
投資家への新たな提案：債権譲渡と保険付き債券
債権譲渡
9月30日には「シリーズ成田」以外のファンドでも分配金が止まったそうですが、その日に「第三者譲渡契約」という新たなスキームが提案されたそうです。
具体的には、グループ内で不動産の開発や賃貸を手掛ける都市綜研インベストバンク（東京・千代田）が設立する子会社に投資家が出資金を譲渡するというもの。
譲渡代金をもって元利金が返済されるわけですが、譲渡代金は譲渡と同時に支払われるのではなく、「半年以内を目標とする債券の上場で得た利益で支払われ、その際、年７%相当の利息をつける」というスキームらしいです。
保険付き債券
そして、元利金全額の支払いを保証するために、「保険付き債券」を担保として交付する、としているそうです。
この「保険付き債券」も問題です。元利金の返済には巨額の資金が必要になりますが、そのためには大きな信用力が必要です。しかい、信用力はとっくに地に堕ちています。
また、実際、配当の支払い遅延が起きているのに（つまり資金不足）、債権の利払いが可能なのか？といった疑問もあります。
さらに、保険を付ける保険会社がどこなのか明らかにされていないそうです。
「（債権譲渡に）申し込みすれば、契約前に詳細を説明する」としているそうですが、うまく言いくるめられてしまうのが落ちです。債権譲渡が債権放棄になりかねません。「みんなで大家さん被害対策弁護団」に加わって、みんなで戦う方がBetterですね。
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当サイト紹介ファンドと「みんなで大家さん」との違い
一方、当サイトで紹介している『TECROWD』、『COZUCHI』、『みらファン』、『未来の福祉』などのファンドは、「みんなで大家さん」と同じく不動産特定共同事業に基づくファンド（不動産小口化投資商品）ですが、以下の点で明確な違いがあります。
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想定利回りの根拠とリスク開示の透明性
当サイトで紹介しているファンドは、「みんなで大家さん」のように投資対象不動産とは異なる不動産から得られる収益を配当原資とするスキームではありません。
・ 全てのファンドが、投資対象となる不動産から得られる収益（賃料収入や売却益）を直接的な配当原資としています。
・ 元本償還については、外部への売却やファンドの再組成を念頭にファンド事業者等が買い取ることで元本償還の原資を確保するスキーム等、募集時にその詳細な説明がなされています。
・ 開発による売却益を原資とするキャピタルゲイン型ファンドの場合、投資対象となる不動産の現況や具体的な開発計画、さらには想定年利の根拠について詳細な説明が提供されます。
・ 賃料収入を原資とするインカムゲイン型ファンドの場合、投資対象不動産の現況や実際の賃料収入等について、詳しく説明されています。
これらの情報開示の徹底により、投資家は想定利回りの根拠とそれに伴うリスクを明確に理解した上で投資判断を行うことができます。
豊富な実績に基づく信頼性
当サイトで紹介しているファンドは、これまでに組成した全てのファンドが、想定通り、もしくは想定を上回る利回りの配当を継続的に実施し、元本が毀損することなく償還しています。
これまでのところ、当サイトで紹介しているファンドにおいて、配当不払いや元本毀損の事例は一切発生していません。
当サイトでは、こうした豊富な実績に基づく高い信頼性を示しているファンドを厳選して紹介しています。
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リスクが低い障がい者向けグループホーム投資の「未来の福祉」
「みんなで大家さん」の投資対象が非常にリスクの高い大規模な不動産開発であることは誰の目にも明らかです。
東京証券取引所に株式を上場する大手不動産会社等でなければ難しいような大規模プロジェクトではないでしょうか。
これに対して「未来の福祉」が投資対象としているのは、建築費が1棟1億円、あるいはそれ以下と思われる規模の小さい（投資リスクの低い）障がい者向けグループホームです。
しかも、障がい者向けグループホームは需要に供給が追い付いていないブルーオーシャン市場（過当競争ではない市場）です。
加えて、障がい者向けグループホームの運営は、手厚い公的支援により収益が安定しており、利益を確保しやすい事業です。
つまり、「みんなで大家さん」のファンドと「未来の福祉」のファンドは同じ不動産小口化投資商品ですが、リスクに大きな差があるわけです。
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まとめ
今回の「みんなで大家さん」の問題を契機に、不動産投資クラウドファンディングをはじめとする不動産特定共同事業や不動産小口化投資商品に対する投資家の間で不安や懸念が広がっていることは、非常に残念なことです。
不動産投資クラウドファンディングに出資する際には、以下の点を必ず確認することが重要です。
- ファンド募集時の想定利回りの根拠とリスク開示の透明性
- ファンドの過去の実績（配当実績、元本償還実績など）
当サイトでは、投資対象不動産の売却価格の根拠や評価額の妥当性、賃料の根拠などを詳しく説明しています。ファンドの選別や出資を検討される際に、当サイトの情報をご活用いただければ幸いです。
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