汐留ファンディング と年利10％「15号ファンド」のメリット・デメリット

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汐留プロパティ株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『汐留ファンディング』が、15号ファンドの募集を2月18日12時30分に開始します。

神奈川県川崎市麻生区に所在するマンションの1棟を外装の大規模修繕と内装のリフォーム・リノベーションによりバリューアップした後、売却してキャピタルゲインを狙うプロジェクトへの投資です。18ヵ月の運用で年利10.0％のハイリターンを予定。メリットとデメリットについて詳しく説明します。

汐留ファンディング 15号（川崎市麻生区1棟マンションプロジェクト）

マンション1棟のバリューアップ・プロジェクト

投資対象不動産は神奈川県川崎市に所在するマンション1棟です。外装の大規模修繕と内装のリフォーム・リノベーションによりバリューアップを図り、売却してキャピタルゲインを狙います。

現在、入居者がいるため、運用期間中の家賃収入（インカムンゲイン）も期待できます。このため年利10.0％を想定している配当の内訳は、インカムゲイン年利4.0％とキャピタルゲイン同6.0％を想定しています。

なお、このファンドは優先劣後構造を採用しており、汐留プロパティ株式会社が出資総額の11.1％（2,000万円）を劣後出資する予定です（募集状況等によっては変更になる可能性あり）。

ファンドに出資するためには投資家登録が必要です。オンラインで完結するため、今からでも間に合います。興味を持たれた方は公式サイトで投資家登録を行って下さい。　汐留ファンディング

出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行

募集は先着式で行われ、期間は2月18日正午12時30分から3月7日正午12時30分まで。出資金の事前入金の必要はありません。

申込期間中に『汐留ファンディング』のサイトにログインして出資申込手続きを行って下さい。

ログインした後、「電子取引にかかる重要事項説明書」と「契約成立前書面」を閲覧すると、その下の「応募する」ボタンが緑色に変わり応募が可能になります。 応募口数（応募口数×1万円＝出資金額）を入力した後、「応募する」ボタンを押して下さい。

応募が完了すると、「契約成立時書面」の確認を促されます。確認して同意すると出資確定です。その後、入金口座が表示されるので（マイページでも確認できます）、入金手続きを行って下さい。

出資金の振込先はＧＭＯあおぞらネット銀行ですが、支店名と口座番号はファンド毎に代わる可能性があります。きちんと確認して間違いのないように気を付けて下さい。

入金期限は3月12日ですが、前日までに入金することをおすすめします。

なお、出資金の振込手数料、投資家の口座への振込手数料共に投資家の負担となります。GMOあおぞらネット銀行に口座があれば、振込み手数料はかかりません。

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最寄り駅徒歩10分の3階建マンション

大規模修繕＆内装リフォーム・リノベでバリューアップ

投資対象不動産（ファミール麻生）は神奈川県川崎市麻生区高石2丁目に所在し、小田急小田原線「百合ヶ丘駅」徒歩約10分（700ｍ）の立地です。

敷地面積は1,005.65m2。第一種低層住居専用地域に指定され、建蔽率50％、容積率100％。

建物は鉄筋コンクリート造陸屋根３階建、延床面積708.11m2（1階265.54m2、2階265.54m2、3階177.03m2）。1988年5月竣工の築37年です。

外装は大規模修繕により、劣化部分や故障個所の補修を行うと共に、デザイン性を取り入れた外観へ回収します。また、内装は全ての部屋でリフォーム・リノベーションを実施します。

東京都区部への通勤・通学の利便性

最寄り駅の小田急小田原線「百合ヶ丘駅」は都内でも有数のターミナル駅である「新宿駅」まで20分以内とアクセスが良好。東京都区部への通勤・通学が便利なため、東京のベッドタウンとして発展が続いています。

こうした利便性の高さもあり、川崎市麻生区内の賃貸マンションの賃料は直近の3年間で5％以上上昇しているそうです。

このため、今回のプロジェクトにおいても、投資対象不動産の入居者募集やバリューアップ後の売却について不安は少ないと思われます。

評価額は出資総額1億8,000万円を上回る1億9,200万円

投資対象不動産の価格は出資総額と等しい1億8,000万円です。

しかし、今回のプロジェクトの1号事業者である汐留プロパティ株式会社では、2025年1月31日時点で取引事例法を基に投資対象不動産を1億9,200万円と評価しています（鑑定評価は受けていません）。

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「汐留ファンディング 15号」のメリットとデメリット

年利10.0％の高い利回り

「汐留ファンディング 15号」（以下、15号ファンド）は、年利10.0％というハイリターン（高い利回り）がメリットです。

マンション1棟を大規模修繕とリフォーム＆リノベによりバリューアップしてキャピタルゲインを狙うというスキームもシンプルでわかりやすいですね。

しかも、後述するように、アマゾンギフト券プレゼントキャンペーンの対象となっているため、50万円以上出資すれば、出資額の1％相当のアマゾンギフト券のプレゼントがあります。

出資のチャンスも大きい大規模ファンド

通常、こうした高い利回りのファンドは人気化するため、高い応募倍率になります。事実、想定年利10.0％を謳った前回の14号ファンド（募集金額3,400万円）の応募倍率は10.87％でした。

しかし、今回の15号ファンドは募集金額が1億6,000万円と大規模です。14号ファンドの約5倍、『汐留ファンディング』が現在運用しているファンドの平均募集金額4,951万円の3倍以上です。

応募倍率は2～3倍程度ではないかと思われます。このため、高い利回りの割には、案外、出資しやすいかもしれません。

大規模な工事を伴うことのリスク

強いてリスクを挙げれば、工事原価が当初の想定を上回るリスクでしょうか。工事を伴うプロジェクトで一般的に意識されるリスクですが、建設資材や人件費の高騰による工事原価の上昇が話題になることが多い昨今ですから、頭に入れておく必要があります。

加えて、一部のエリアを除いて、不動産価格がピークアウトしている感もあります。工事原価が想定を上回る一方、販売価格が不動産市況の影響を受けると、配当支払いや元本償還が影響を受けかねません。

確かに、18ヶ月というファンドの運用期間も含めて考えると、工事原価や不動産市況には不透明感があります。

しかし、こうしたリスクを織り込んだうえでのファンド組成でしょうから、「可能性がゼロではない」くらいの意識で十分であると思います。

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アマゾンギフト券プレゼントキャンペーン

『汐留ファンディング』では「15号ファンド」の募集に合わせて、出資金額に応じて出資金額の1%相当分のアマゾンギフト券をプレゼントするキャンペーンを実施します。

キャンペーンの対象となるためには「15号ファンド」に50万円以上出資する必要があり、出資金額50万円ごとに5千円のアマゾンギフト券がプレゼントされます。

50万円以上出資すれば、もれなくアマゾンギフト券を受け取ることができます。2025年4月末頃に順次、投資家が登録したメールアドレス宛てに送る予定です。

例
100万円出資の場合 →アマゾンギフト券1万円分プレゼント
250万円出資の場合 →アマゾンギフト券2万5千円分プレゼント

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汐留ファンディングとは

汐留プロパティ株式会社が運営

『汐留ファンディング』は東京都港区東新橋に本社を置く汐留プロパティ株式会社が運営しています。

会社設立は2017年4月と比較的新しく、不動産売買、賃貸借、仲介、鑑定評価など不動産全般のビジネスを手掛けている他、ホテル事業のコンサルティングにも力を入れています。

高い利回りでありながら、リスクを抑えたファンド

『汐留ファンディング』のファンドは、高い利回りでありながら、運用期間リスクを抑えた短期運用であることがメリットです。

ハイリターン（高い利回り）でありながら、ローリスク（リスクの抑制）を可能にしている理由の一つは、首都圏の築年数の古い区分マンションや戸建等を主な投資対象とし初期投資を抑えていること。

もう一つは、建物の維持管理や様々なニーズに応じた更新・改修工事による資産価値の維持・向上、更には長期的な建物のランニングコスト抑制等のノウハウです。

『汐留ファンディング』のファンドの人気は高く、募集は毎回高い応募倍率となっています。応募倍率の高さがデメリットと言えます。

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まとめ

JR総武線・JR京葉線沿線は『汐留ファンディング』が強みを持つエリアです。今回のファンドで募集は14本になりますが、このうち13本がこのエリアの不動産を投資対象としています。強みを持つエリアの物件なので期待したいと思います。

なお、現在『汐留ファンディング』では、ファンド出資者へのAmazonギフト券プレゼントキャンペーンと共に、投資家登録した方に500円分のAmazonギフト券をプレゼントするキャンペーンを実施中です。

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