年利4.5％！COZUCHI「渋谷区広尾2丁目 住宅用地」のメリットとデメリット

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が「渋谷区広尾2丁目 住宅用地」の募集を7月1日19時に開始しました。

都内でも有数の人気を誇る広尾。その住宅用地に係るプロジェクトへの投資です。付加価値を高めて売却しキャピタルゲインを狙います。10ヶ月間の運用で年利4.50％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

No.C-131 渋谷区広尾2丁目 住宅用地

10ヶ月の短期運用ファンド

東京メトロ日比谷線「広尾駅」徒歩10分の土地（建物付き）約70坪を投資対象とするプロジェクトへの投資です。

この土地を取得し、流動性を高めたうえで住宅用地として売却し、キャピタルゲインを狙います。具体的には、一部土地の境界が未確定となっている部分の境界確定と、必要に応じて建物解体を行います。

要するに、建物の建築等を含まないシンプルなプロジェクトです。

特別優待ギフトキャンペーン

今回のファンドは特別優待ギフトキャンペーンの対象ファンドです。

ファンドに50万円以上出資した投資家の中から、抽選で150名に下記の特別優待ギフトをプレゼントします。

・　抽選で50名に＜ THE PENINSULA ＞ヴェリーヌ ６種
・　抽選で100名に＜ THE PENINSULA ＞ペンショコラ（S）

2025年8月上旬頃に、当選された方にメール連絡があります。

『COZUCHI』では、この他にも、TRIAD・COZUCHI・COMMOSUS　投資家感謝キャンペーン 「累計1,000億円調達記念！2人に1人当たる夏の大感謝祭！」を開催中です。

詳しくはこちら　COZUCHI

資金の振込先は三井住友銀行

申込みは最低1万円から。1万円単位で、最大3,000万円です。

募集は抽選式（一般募集）で行われ、募集終了日の7月7日に出資者が確定し、当日中にメールにて抽選結果の連絡が入ります。当選した方はメールに従って出資確定の手続きを行って下さい。入金期日は7月14日です。

キャンセル待ちの制度も用意されています。キャンセル待ちで当選した場合、7月16日にメールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行い、手続きの日から2日後までに出資金を入金して下さい。

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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投資対象不動産にバリューアップの余地

建物の価値を評価せず、住宅用地としての利用を想定

投資対象不動産は東京都渋谷区広尾2丁目に所在し、東京メトロ日比谷線「広尾駅」徒歩10分。

敷地面積は231.41m2（約70坪）。第1種低層住居専用地域に指定され、建蔽率（指定）60％、容積率（指定）150％。権利は所有権です。

この土地には建物が建っていますが、今回のプロジェクトの1号事業者である株式会社TRIADは、この建物を利用するよりも、住宅用地として利用した方が土地のポテンシャルを最大限引き出すことができると考えているようです。

都内屈指の高級住宅街「広尾」

広尾については説明の必要がないと思いますが、『COZUCHI』では、

「都内屈指の高級住宅街です。落ち着いた雰囲気でありながら、渋谷・恵比寿・青山・六本木に囲まれた利便性の高いエリアです」と説明しています。

また、「広尾駅の近隣には大使館も多くあるため国際色豊かな街でもあり、上質な暮らしが叶うエリアとして住宅需要が高く、流動性の高いエリアでもあります」としています。

流動性を高め、富裕層等へ売却

投資不動産の強みは、都内屈指の高級住宅街にありながら、敷地面積約70坪とまとまった規模を有する希少性の高さです。このため、国内外の富裕層等から住宅用地として高いニーズが見込まれます。

ただ現状では、一部土地の境界が未確定となっているため、境界確定を行う必要があります。また、古い建物住宅地として売却するにあたって、建物を解体する必要もあります。

上記の施策により、流動性を高めると共に、富裕層を中心に住宅用地としての売却活動を行い、キャピタルゲインの獲得を狙います。

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「No.C-131 渋谷区広尾2丁目住宅用地」のメリットとデメリット

リスクは限定的。安全志向の投資家には特におすすめ

最大のメリットはリスクが限定的であることです。今回のプロジェクトは、建物を建てる等の大規模な工事を要しません。

一部土地の境界確定と必要に応じての建物解体ですから、大きな先行投資を必要としません。大規模投資が不要なため、リスクは限定的です。

経済状況が激変するような事が無い限り、大きな損失が発生する可能性は極めて低いと考えます。

『COZUCHI』が考えるリスク

『COZUCHI』では、リスクとして、「建物解体の長期化・費用の増加」と「売却が想定通りに進まないリスク」を挙げています。

建物解体の長期化・費用の増加

前者については、「運用期間中に建物を解体をする必要が生じた場合、長期化や付随費用の増加が生じ、ファンドの収支が影響を受ける可能性があります」としています。

しかし、長期化や付随費用の増加が生じるリスクはゼロではありませんが、解体の場合、建物を建築するケースに比べるとかなり限定的と考えることができます。

売却が想定通りに進まないリスク　

後者については、「売却活動にあたり、必ずしも想定する時期および価格で売却できない可能性があります。状況によってはファンド運用期間の延長や、本ファンドの運用終了時点における配当額が変動する可能性がございます」としています。

今回のファンドの出資総額11億1,400万円を敷地面積231.41m2（約70坪）で割った平米単価は484.3万円（4,843,966円）です。このため、投資対象不動産の取得価格は484.3万円/m2程度と考えることができます。

キャピタルゲインを得るためには、すくなくとも取得価格よりも5％くらい高い価格（505.4万円/m2）で売却する必要があると思います。

2025年の公示地価をみてみると、「渋谷区広尾2-12-13（広尾駅から600m・63坪）」が117万円/m2、「渋谷区広尾5-16-1（同180m・28坪）」が228万円/m2です。

取得価格は公示地価よりもかなり高いことがわかります。しかし、不動産の実勢価格は公示地価よりも高いことが一般的です。

広尾駅周辺の土地が公示地価の何倍くらいで取引されているかわかりませんし、道路付けなどでも地価にかなり差がつくので、「取得価格が割高か、割安か」の判断はつきかねます。

このため、「売却が想定通りに進まないリスク」は意識する必要があるかもしれません。しかし、一部境界未確定等、問題がある不動産は銀行融資も付かず嫌われがちで、通常、相場よりも安い価格で取引されます。

そして、問題が解決すると周辺の相場に沿った価格に上昇します。

今回のプロジェクトの1号事業者である株式会社TRIADは渋谷区等、都内人気エリアの不動産情報に精通しており、かつ境界確定を含めた権利関係の調整で豊富な実績を有します。こうした点を踏まえると、「高値掴みで失敗した」というようなリスクは低いと思われます。

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まとめ

今回のプロジェクトは、都内人気エリアの不動産情報に精通し、かつ境界確定を含めた権利関係の調整で豊富な実績を有する株式会社TRIADがプロジェクトの主体であるため安心感があります。

しかも、10ヶ月という短い運用期間や2.5％という低い劣後出資比率が設定されていることから、『COZUCHI』も、「今回のファンド（プロジェクト）のリスクは低い」と考えているのではないでしょうか。

運用期間10カ月で年利4.5％なので、利回り（利益率）にすると3.75％にとどまりますが、リスクの低さを考えると、悪い利回りではありません。リスクを抑えて不動産投資したい方におすすめのファンドです。

ファンドの募集に応募するためには事前に投資家登録をしておく必要がありますが、投資家登録はネットで完結するためまだ間に合います。

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