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年利9.0%!COZUCHI「北青山開発プロジェクト フェーズ2」

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PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が「北青山開発プロジェクト フェーズ2」の募集を2月1日19時に開始します。

東京メトロ銀座線「外苑前駅」から徒歩2分の好立地(東京都港区北青山)に商業店舗ビルを建設し売却してキャピタルゲインを狙うプロジェクトへの投資です。14ヶ月間の運用で年利9.0%を予定。メリットとデメリットについて考えてみました。

fund No.91「北青山開発プロジェクト フェーズ2」

プロジェクトの2年目、商業店舗ビル建設&売却

募集金額410,000,000円(4億1,000万円)
想定利回り(年利)9.00%
運用期間14ヶ月(2024/02/24 ~ 2025/04/23)
配当(2回)&償還日2025/03/25、05/23
募集期間(優先・一般同時募集)2024/02/01 1900 ~ 02/07 1300
最小投資額・最大投資額10,000円・30,000,000円(3,000万円)
出資者確定日・入金期日2024/02/07・02/13
キャンセル待期限・入金期日2024/02/14・出資者確定日から3日後
出資総額454,000,000円(4億5,400万円)
劣後出資額・比率44,000,000円(4,400万円)・9.7%

このファンドは2024年2月23日に運用が終了する「北青山開発プロジェクト フェーズ1」(No.67ファンド)のフェーズ移行による継続ファンドです。

「北青山開発プロジェクト」とは、東京メトロ銀座線「外苑前駅」から徒歩2分の好立地(東京都港区北青山)かつ角地というポテンシャルの高い土地に商業店舗ビルを建築し、テナントのリースアップ(テナント付け)を行った後に売却しキャピタルゲインを狙うプロジェクトです。

「フェーズ1」では、土地取得から開発にかかる設計、建築確認申請等を行いました。「フェーズ2」では、「フェーズ1」で作成したプランに基づき、建物を建築し、建物竣工後にはテナントのリースアップを行い、収益物件として売却します。

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フェーズ1の出資者に優先枠あり

前回の「フェーズ1」(No.67ファンド)に出資している投資家には「スイッチ申込(優先枠)」といって、前回の出資額を上限として優先的に出資ができる優先枠が設けられています。

一方、「フェーズ1」に出資せず「フェーズ2」で新たに出資する投資家は、「新規申込(一般募集)」となり、募集金額の4億1,000万円から「スイッチ申込(優先枠)」で確定した金額を控除した残りの金額の範囲内で抽選となります。

「フェーズ1」の出資総額が2億3,000万円(うち募集金額2億1,700万円)にとどまったのに対して、「フェーズ2」は同4億5,400万円(同4億1,000万円)とほぼ倍増です。上記の通り優先枠があるとはいえ、新たに出資する投資家にも「フェーズ1」に出資した投資家と同じくらいチャンスがあります。

なお、「フェーズ1」に出資している投資家でも、出資額を増額して申し込む場合は、「スイッチ申込(優先枠)」が適用されず、「一般募集(新規申込)」になります。「スイッチ申込」と「新規申込」を併用した増額はできません。減額しての「スイッチ申込」は可能です。

スイッチ申込」をした投資家は、「フェーズ1」の出資元本が「フェーズ2」の出資元本に充当されるため、「フェース1」の償還・配当日には配当金のみ受け取ることになります。

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出資金の振込先は三井住友銀行

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償還金・分配金はデポジット口座への入金

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PR 実質平均利回り22% COZUCHI

ハイリターン・ハイリスクなプロジェクト

30坪弱と小規模ながら駅徒歩2分の希少性

投資対象不動産は東京都港区北青山二丁目に所在し、東京メトロ銀座線「外苑前駅」から徒歩2分の角地です。外苑前交差点につながるスタジアム通りから少し入ったところにあります。

土地面積は98.35m2(約29.75坪)。第1種住居地域に指定され、建蔽率は指定建蔽率60%、容積率約213%。

建物は、角地を活かしたガラス張りの鉄骨造地上3階建(144.64m2)の商業店舗ビルを計画。各階の床面積は、1階53.66m2、2階51.11m2、3階39.87m2。各フロア単独でも賃貸可能な造りで、3階には一部屋上テラスを予定しています。

出資総額の4億5,400万円は上記の土地・建物の取得費用に充当され、内訳は土地関連費用が2億5,120万円、建物関連費用が2億280万円。建物については2024年9月30日までに竣工する予定です。

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プロジェクトのリスクは高い

「北青山開発プロジェクト フェーズ2」では建物開発を行います。土地のポテンシャルを最大に発揮できる建物を企画・建築する不動産開発は、単に土地のみを売却する場合と比べて高いリターンが期待できます。

しかし、『COZUCHI』では、「建物開発を伴うプロジェクトを成功させるためには時間と専門技術を必要とし、ハードルが高い」と説明しています。

つまり、想定年利9.0%という高い利回りはリスクを反映したものです。土地取得から開発にかかる設計、建築確認申請等を行った「フェーズ1」はローリスクであるため、想定年利は「フェーズ2」の半分以下の4.0%でした。

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PR 想定年利9.0%ファンド COZUCHI

ファンドのメリットとデメリット

高い利回りと高いリスク

メリットは年利9.0%という高い利回りです。これはデメリットと表裏一体であり、建物建築・リーシング・売却にかかるリスクを反映したものです。

建物建築は工期の長期化やコスト増のリスクを伴います。工期だけでなく、リーシングや売却も想定上に時間を要するリスクがあります。

これらのリスクが顕在化すると、年利9.0%の配当に必要な利益を確保することができなかったり、運用期間が延長されたりします。

このほか、建物の場合、自然災害リスクも大きくなります。

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2回を予定する配当が1回になる可能性

運用期間中に建物の建築を行うため、建物完成後テナントが入居するまでの間、賃料収入は発生しません。

配当は、2025年3月25と償還時の5月23日の2回を予定していますが、テナントの誘致が遅れると、第1期計算期日(2024年2月24日から2025年2月23日)に対応する第1回分配予定日(2025年3月25日)に配当が実施されない場合があります。

ただ、その場合でも、最終的に売却益(キャピタルゲイン)によってインカムゲインの不足を補うことができれば、14ヶ月換算で年利9.0%の配当が実施されます。

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PR リスクを抑えてハイリターンを目指す COZUCHI

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まとめ

想定年利9.0%という高い利回りが提示されているので恐らく高い応募倍率になると思います。

これまで『COZUCHI』のファンドは、配当が想定利回りを下回ったり、償還が遅れたりすることはありませんでした。『COZUCHI』のファンドで多い権利関係調整タイプの場合、今回のように長い期間と大きな支出を要する建物建築はありませんでしたからね。

しかし、今回は建築とテナントのリースアップを運用期間中に完了し、そのうえで建築費を回収しなければなりません。ただ、年利9.0%は魅力ですね。チャレンジあるのみと考えます。

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