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年利9.0%!COZUCHIの「ANAクラウンプラザホテル 2」

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PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が「ANAクラウンプラザホテルVUプロジェクト 2」の一般募集を12月9日19時に開始します。

ANAクラウンプラザホテル京都をバリューアップしてキャピタルゲインを狙う3年計画のプロジェクトへの投資です。12ヵ月の運用で年利9.0%を予定。利回りとリスクについて考えてみました。

fund No.84 京都ANAクラウンプラザホテルバリューアッププロジェクト フェーズ2

ホテルのバリューアップ資金を調達

募集金額       11,000,000,000円(110億円)
想定利回り(年利)           7.0%(キャピタルゲイン5.0%+インカムゲイン2.0%)
運用期間12ヶ月(2023/12/31 ~ 2024/12/30)
配当&償還日2025/01/29
募集期間優先(抽選式):2023/11/18 1900 ~ 11/22 1300                一般(先着式):2023/12/09 1900 ~ 12/18 1300
最小投資額・最大投 資額10,000円・99,990,000円(9,999万円)
出資者確定日・入金期日優先:2023/11/22・11/25                          一般:2023/12/18・12/21
キャンセル待期限・入金期日一般:2023/12/22・出資者確定日から3日後
出資総額12,200,000,000円(122億円)
劣後出資額・比率1,200,000,000円(12億円)・9.8%

投資対象は、京都市中京区に所在し、京都市営地下鉄東西線「二条城前駅」徒歩1分の好立地にある「ANAクラウンプラザホテル京都」の建物及び地上権の全て、並びに底地の共有持分68%です。

今回のファンドは、1号事業者である株式会社TRIADによる「ANAクラウンプラザホテル京都」バリューアッププロジェクトの資金調達の一環として組成されるファンドです。上記の投資対象は株式会社TRIADがすでに所有しており、ファンドは運用開始と共に買い取ります。

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投資対象をわかりやすく説明すると

「ANAクラウンプラザホテル京都」は借りた土地に建っています。このため、この土地の権利は、建物所有者が持つ地上権と土地所有者が持つ底地権にわかれます。地上権とは借地権の一種で建物所有を目的に土地を使用する(借りる)権利のことです。

つまり、投資対象は、建物(ホテル)、建物を所有するために土地を使用する権利(建物を建てる権利)、更にはホテルが建っている土地(底地)に関する権利の68%というということです。

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fund No.70及びfund No.79の継続ファンド

今回のファンド(No.84)は、2023年12月30日に運用を終了する「京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクト フェーズ1」(No.70)」及び「京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクト 敷地共有持分 追加買取(No.79)」のフェーズ移行による継続ファンドです。

No.70で72億円(出資総額80.4億円)を募集し、No.79では23.5億円(同25.875億円)を募集しました。今回のNo.84では110億円(同122億円)を募集します。

過去2本のフェーズ1ファンドの合計募集額93.5億円(同約106億円)と今回のファンド(フェーズ2)の募集額110億円(同122億円)の差額が、フェーズ1によるバリューアップ効果です。

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優先募集と一般募集の2度に分けて募集

今回のファンドの募集は、優先募集と一般募集の2度に分けて行われます。

優先募集は、フェーズ1ファンド(No.70・No.79)の出資者(既存出資者)がその出資額での継続出資を可能にするものです。

既存出資者の継続出資を優先し、その後、募集枠110億円と優先募集で確定した既存出資者の継続出資額の差額を一般募集として先着式で行います。

なお、既存出資者の追加出資は一般募集での申し込みが必要です。優先募集での申し込みは既存の出資額が上限です。追加出資の申し込みはできません。

優先募集(抽選式):2023/11/18 1900 ~ 11/24 1300
一般募集(先着式):2023/12/09 1900 ~ 12/18 1300

優先募集・一般募集共に特別プレゼントキャンペーンを実施しており、Amazonギフトカードなどのプレゼントが用意されています。

詳しくは公式サイトへ COZUCHI

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ホテルバリューアッププロジェクトの概要

約3年の長期プロジェクト

このプロジェクトは、築年数が経過し収益性が下がったシティホテル「京都“ANAクラウンプラザホテル」の地上権付建物を、株式会社TRIADがセールス・アンド・リースバック取引により取得し、約3年間をかけてホテルのバリューアップを図るものです。

セール・アンド・リースバック取引とは、所有する物件の売却(セール)を行ったあと、同物件について賃貸契約(リース契約)を結び、引き続き同物件を利用できるようにする取引を指します。(『COZUCHI』Webサイトより)

つまり、それまではホテルの所有者がホテルの経営を行っていたのですが、この取引により所有者はホテルを株式会社TRIADに売却しますが、引き続きホテルを借りてその運営を行います。売主はホテルをオフバランスして現金を得たうえで、ホテル運営に専念することになります。

フェーズ1ファンドの組成時、株式会社TRIADは底地権を有していませんでしたが、バリューアップの一環として進めていた底地権共有持分買い取りの話し合いが一部の底地権者との間で進み、2023年8月に底地権(共有持分)の68%を取得することができました。

今回のファンド組成とともに始まるフェーズ2では、引き続きホテルのバリューアップに向けて、残りの底地権(共有持分)32%の取得活動と共に、マーケット調査とプラン作成等の取り組みを進めていきます。

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残る32%の底地権取得で大幅なバリューアップ

底地権(共有持分)の残り32%を取得すると、土地と建物が一体となった完全な所有権を有することになり、資産価値が大幅に高まります(バリューアップします)。

底地の残り32%を取得するのだから、資産価値が32%高まる等という小さい話ではなく、2倍・3倍にバリューアップするかも、といったイメージじです。

ただ、バリューアップは、上記のような権利関係の調整にとどまらず、ハード(建物のリノベーション)とソフト(運営その他)の両面からも進めていきます。

これにより、ホテルグレードの格上げやそれに伴う宿泊単価及び稼働率の向上が期待できます。そのためのマーケット調査とプラン作成に取り組んでいくわけです。

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訴訟リスクあり?

地上権抹消登記請求が訴訟提起された

残る共有持分者の一部から地上権抹消登記請求の訴訟を提起され、2023年10月2日に株式会社TRIADの元に訴状が届きました。

内容は、「地上権の設定が無効であるから地上権の登記を抹消せよ」というものです。しかし、地上権の設定と登記は株式会社TRIADが取得する前になされたものです。

このため、仮に地上権の設定と登記に問題があったとしても、それは株式会社TRIADが取得する前に所有していた人との問題です。

株式会社TRIADと前所有者との譲渡契約は適法に締結されており、今回の訴訟はその契約締結後に提起されたものです。

このため、「株式会社TRIADは本件訴訟における争点について善意・無過失であり、株式会社TRIADが本件地上権を取得した場合に本件地上権が無効になることは無い」と株式会社TRIADは考えています。

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訴訟は底地共有持分取得のためのファーストステップ

株式会社TRIADの考えは法的に妥当なもので、株式会社TRIADが訴訟で負ける可能性は極めて低いと思われます。

フェーズ1で底地共有持分の68%を取得しましたが、そのきっかけは今回と同様に一部の共有持分者からの地上権抹消登記請求の訴訟提起でした。

「訴訟を提起された」と聞くとネガティブな印象を持ってしまいますが、それは間違いです。

訴訟を提起されたということは、相手が話し合いの舞台に出てきたということです。底地共有持分を取得するための最悪のケースは相手が貝になってしまうこと。つまり、話し合いに応じず、株式会社TRIADの提案に耳を貸さないことです。

このため、今回訴訟提起されたことで底地共有持分の買い取り交渉が加速する可能性があります。株式会社TRIADにとっても、ファンド出資者にとっても、訴訟提起はリスクというよりも、ポジティブなニュースと考えていいのではないでしょうか。

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まとめ

今回のNo.84ファンドは、募集金額が110億円と大きいことを踏まえて、年利9.0%というハイリターンが設定されました。

しかし、底地共有持分の取得が順調に進んでいることに加え、多数のディベロッパーや事業法人、投資家等から投資対象不動産の購入を希望する旨の問い合わせが数多く寄せられているそうです。このため、年利9.0%というハイリターンの割にはリスクが抑えられている印象です。

既存出資者は継続出資もしくは増額、フェーズ1で出資しなかった人は12月9日にチャレンジすることをおすすめします。

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