年利4.0％！COZUCHI「三軒茶屋1丁目開発プロジェクト　フェーズ1」のメリットとデメリット

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が「三軒茶屋1丁目開発プロジェクト フェーズ1」の募集を10月９日19時に開始しました。

「三軒茶屋駅」から徒歩約2分の土地の開発プロジェクトへの投資です。13ヶ月の運用で年利4.0％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

No.C-136 三軒茶屋1丁目開発プロジェクト フェーズ１

人気エリアの駅チカでビル開発

東京都世田谷区三軒茶屋1丁目、東急田園都市線「三軒茶屋駅」徒歩2分の土地に5階建ての店舗・住宅の複合ビルを開発するプロジェクトへの投資です。

このファンドは、2025年10月31日に運用終了を迎える「No.C-108 三軒茶屋1丁目一棟マンション」（以下「C-108ファンド」）の後継ファンドとなります。

「C-108ファンド」では、前出の物件（5階建ての店舗・住宅）の収益改善を行った上で収益物件として売却することを想定していましたが、方針変更です。

三軒茶屋というエリアの特性と駅チカという立地ポテンシャルから、将来的な資産価値向上の可能性を念頭に新規の物件開発を行うことになりました。

プロジェクトを３段階で推進

プロジェクトは3段階を計画しており、今回のファンドはプロジェクトのフェーズ１として、土地上の建物解体や開発に必要な許認可取得等、開発に向けた準備を進めていきます。

そして、フェーズ２において建物を建築し、フェーズ３においてリーシングと売却を予定しています。

開発準備が想定よりも早期に進んだ場合には、早期にフェーズ１を終了し、フェーズ２に移行します。

また、計画を進める中にあっても、建築費高騰等マーケット動向を踏まえ、他の事業者へ開発用地として売却することが合理的と判断した場合は、自社開発せず外部売却する可能性がある、とのことです。

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優先募集と一般募集による募集

キャピタルゲインを中心に年利4.0%を予定

13ヶ月の運用で、年利4.0％の配当を予定しています。配当の内訳は、インカムゲイン0.1％、キャピタルゲイン3.9％というキャピタルゲイン型のファンドです。

「C-108ファンド」の出資者に優先権

今回のファンドが「C-108ファンド」）の後継ファンドであることは既に説明した通りです。このため、「C-108ファンド」に出資中の投資家は「優先募集（スイッチ申込）」から出資申込をすると、「C-108ファンド」への出資額を上限に優先的に出資できます。

一方、今回新たに出資申込する投資家は、「一般募集」を選択して出資申込してください。

「優先募集（スイッチ申込）」の申込額が予定額2億4,700万円に達しなかった場合、「一般募集」の募集額に加算して募集します。

また、「C-108ファンド」への出資者が「C-108ファンド」への出資額を超えて出資する場合は、超える部分の金額を「一般募集」で出資申込してください。

街づくり応援キャンペーン

今回ファンドでは、「街づくり応援キャンペーン」として、COZUCHIチャレンジプログラムにおいて付与されるポイントが通常の2倍になります。具体的には、出資で4pt、5万円以上の落選で6ptが特別に付与されます！

チャレンジポイントとは

入金期日は10月23日。振込先は三井住友銀行

「優先募集（スイッチ申込）」は、10月９日19時 ～ 14日13時まで。14日に出資が確定します。「一般募集」は10月９日19時 ～ 16日13時まで。16日に出資が確定します。

「優先募集（スイッチ申込）」・「一般募集」共に出資が確定するとメールが届くので、案内に従って出資手続（契約）を行って下さい。入金期日は10月23日です。

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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プロジェクトについて考える

フェーズ１のリスクは限定的

『COZUCHI』では、リスクとして、開発に必要な各種許認可が取得できない又は取得に想定以上の期間や費用がかかるリスクを挙げています。

こうしたリスクが顕在化すると、具体的には、ファンドの運用終了予定時期までに開発に必要な各種許認可が取得できない、又は当初運用計画を超える費用の発生やプロジェクトの長期化が生じることで、プロジェクト全体の収益及び本ファンド運用終了時点におけるキャピタルゲイン配当が変動する可能性がございます、としています。

確かに上記リスクが顕在化する可能性はゼロではありませんが、フェーズ１でのリスクは限定的と考えます。

ベストなEXIT戦略は早期売却？

ただ、新築物件の開発に着手するフェーズ２以降を考えた場合、折からの建築費高騰も含めて、各種リスクが高まるでしょう。

このため、プロジェクトを進めるうえでのベストの方策は、早期に購入希望事業者を見つけて開発用地として売却することではないかと思われます。

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まとめ

年利4.0％という配当は『COZUCHI』のファンドとしては控えめに感じられます。しかし、募集開始から24時間が経過した時点で応募倍率は4.67倍と、募集は順調に進んでいます。

『COZUCHI』では、ファンドの終了時において、組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施する独自の方針を定めています。

今回のファンドにおいては、早期売却もしくは、建築工事とリーシングおよび売却活動が順調に進み、想定以上の収益が上がり、配当が上乗せされることを期待したいと思います。

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