年利5.5％！COZUCHI「渋谷2丁目一棟ビル F2」のメリットとデメリット

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が新ファンド「渋谷2丁目一棟ビル フェーズ２」の募集を10月23日19時に開始します。

「渋谷駅」徒歩9分の築浅ビル1棟のバリューアッププロジェクトへの投資です。18ヶ月の運用で年利5.5％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

No.C-127 渋谷2丁目一棟ビル フェーズ2

渋谷駅徒歩9分・築浅ビルのバリューアッププロジェクト

今回のファンドは、2025年11月18日に運用終了を迎える「No.C-107 渋谷2丁目一棟ビル」（以下、「107ファンド」）の後継ファンドとなります。

投資対象不動産は東京都渋谷区渋谷2丁目に所在し、「渋谷駅」徒歩9分、「表参道駅」徒歩8分に位置する築12年の店舗・共同住宅ビル1棟です。

「107ファンド」では、市場相場と比較して投資対象不動産の賃料が低かったため、賃料の見直しや空室部分のリーシングを行い、収益性の改善を図りました。

この結果、一定の収益性向上を実現したものの、「立地や建物条件に対して、現行の賃料水準の改善余地（＝資産価値向上の余地）がまだある」との考えの下、フェーズ2ファンドへ移行することとなりました。

当初想定よりも中長期的な視点で賃料水準の適正化を多角的に進め、資産価値の更なる向上に取り組む考えです。引き続き、賃料収入によるインカムゲインを得つつ、資産価値向上によるキャピタルゲインを狙います。

No.C-107 渋谷2丁目一棟ビル

出資総額13億1,500万円に加え、融資型クラウドファンディング『COMMOSUS』を利用して3億円を調達するため、事業総額は16億1,500万円となります。

優先募集と一般募集による募集

募集は優先募集と一般募集の併用となります。申込みは1万円から1万円単位で、最大3,000万円です。

「C-107ファンド」の出資者に優先枠

今回のファンドが「C-107ファンド」の後継ファンドであることは既に説明した通りです。このため、「C-107ファンド」の出資者に12億3,000万円の優先枠が設定されています。

具体的には、「C-107ファンド」に出資中の投資家は「優先募集（スイッチ申込）」から出資申込をすると、「C-107ファンド」への出資額を上限に優先的に出資できます。

今回新たに出資申込する投資家は「一般募集」

一方、今回新たに出資申込する投資家は、抽選となる「一般募集」（募集枠3億円）を選択して出資申込してください。

「優先募集（スイッチ申込）」の申込額が予定額12億3,000万円に達しなかった場合、「一般募集」の募集額に加算して募集します。

また、「C-107ファンド」への出資者が「C-107ファンド」への出資額を超えて出資する場合は、超える部分の金額を「一般募集」で出資申込してください。

入金期日は11月７日。振込先は三井住友銀行

「優先募集（スイッチ申込）」は、10月23日19時 ～ 27日13時まで。27日に出資が確定します。「一般募集」は10月23日19時 ～ 31日13時まで。31日に出資が確定します。

「優先募集（スイッチ申込）」・「一般募集」共に出資が確定するとメールが届くので、案内に従って出資手続（契約）を行って下さい。入金期日は11月７日です。

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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築浅 + 収益性改善余地 ＋ 周辺環境のアップデート

角地に立地するRC造9階建て・築11年

投資対象不動産（東京都渋谷区渋谷2丁目）は、「渋谷駅 」歩9分、「表参道駅」徒歩8分の好立地であること、そして築浅であることが強みです。加えて、現在、店舗・共同住宅として利用されており、賃料収入があります。

敷地面積は213.38m2。商業地域に指定されており、指定建蔽率80％、指定容積率500％。ただ、容積率については前面道路による制限で約360％となります。権利は所有権です。

建物は鉄筋コンクリート造陸屋根9階建、2013年7月竣工の築11年。延床面積791.82m2。権利は所有権です。

角地であることを活かして、1階部分は、「渋谷」「表参道」両エリアの商業ニーズを捉えた店舗として賃貸中。また、住宅部分は周辺の居住ニーズに応じた単身層向けの間取りが中心です。

再開発による周辺環境のアップデート

渋谷2丁目西地区では、2029年度竣工予定の再開発計画が進行しています。

このため、今回のプロジェクトの主体である株式会社 TRIADでは、「周辺地域に新たな賑わいが生まれるとともに、住環境がより充実する」と予想しています。

つまり、賃料水準の適正化による資産価値の更なる向上に加え、渋谷2丁目西地区再開発による周辺環境のアップデートによる収益性の改善も期待できるわけです。

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fund No.107「渋谷2丁目一棟ビル」 のメリットとデメリット

利回り換算で8.25％の高利回り+出資のしやすさ

メリットは、年利5.5％という比較的高い利回りを、18カ月間享受できることです。このため、利回り換算では8.25％という高い水準になります。

また、『COZUCHI』のファンドは、高い人気を反映して応募倍率も高くなりがちですが、10億円を超えるファンドの応募倍率の平均は1.84倍（現在運用中のファンドが対象）にとどまります。

このため今回のファンドは、『COZUCHI』のファンドとしては、出資のしやすさという点で希少性の高いファンドと言えます。

『COZHCHI』が挙げるリスク

『COZUCHI』では、今回のプロジェクトのリスクとして、「空室及びリーシング状況に応じた賃貸収入変動リスク」と「売却時の市況変動リスク」を挙げています。

空室及びリーシング状況に応じた賃貸収入変動リスク

具体的には、「賃貸マーケットの悪化等によりテナントの退去や賃料の不払い、空室期間の長期化が生じ、想定する収入が得られない可能性があります」としています。

この場合、当初想定した年利5.5％の配当の支払いに影響が出る可能性があります。

売却時の市況変動リスク

「収益性を向上させた後に売却を行うことでキャピタルゲインを獲得することを目指しますが、市況変動等により、必ずしも想定する時期および価格で売却できない可能性があります」としています。

5.5％の想定年利は現在の不動産市況を前提としていると思われますが、運用が終了する18ヶ月後まで不動産市況が同じ水準を維持する保証はありません。

また、「プロジェクトの進捗状況を踏まえて、ファンドの運用期間を延長することが合理的であると判断した場合には、運用終了日及び償還・配当日が延期となる場合もあります」としています。

実際、「107ファンド」ではプロジェクト期間（ファンドの運用期間）を11ヶ月と想定していましたが、後継ファンドに引き継ぐことで18ヶ月延長することになりました。

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まとめ

11ヶ月を想定していたプロジェクトが18ヶ月延長されることに意外感がありましたが、「8.25％という高い利回り」と「出資のしやすさ」で注目に値します。余裕資金の運用を考えている方におすすめのファンドです。

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