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年利9.0%!COZUCHIの「中央区銀座商業ビル」

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PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が「中央区銀座商業ビル」の募集を4月1日19時に開始します。

銀座に所在し、隣接する2棟の商業ビルを取得し、権利関係を整理したうえで売却することでキャピタルゲインを狙うプロジェクトへの投資です。12ヶ月間の運用で年利9.0%のハイリターンを予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

fund No.93 「中央区銀座商業ビル」

年利9.0%!60億円の大型ファンド

募集金額・優先出資額5,910,600,000円(59億1,060万円)・6,000,000,000円(60億円)
想定利回り(年利)9.0%(キャピタルゲイン8.9%+インカムゲイン0.1%)
運用期間12ヶ月(2024/04/19 ~ 2025/04/18)
配当&償還日2025/05/16
募集期間(先着式)2024/04/01 1900 ~ 04/05 1300
最小投資額・最大投資額10,000円・15,500,000円(1,550万円)
出資者確定日・入金期日2024/04/05・出資確定日から7日後
キャンセル待期限・入金期日2024/04/12・出資者確定日から3日後
出資総額6,210,000,000円(62億1,000万円)
劣後出資額・比率210,000,000円(2億1,000万円)・3.4%

投資対象不動産は、東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅より南西方徒歩約6分に所在し、隣接する2棟の商業店舗ビルです。

2棟のうち南側のビルは現在全館空室の状態で稼働していませんが、北側のビルは店舗ビルとして3テナントへ賃貸されています。

両建物は築50年が経過しており、建て替えが意識されています。このため、家賃収入を得ながら、建て替えを見据えた立ち退き交渉を進めていきます。そして最終的には外部へ売却しキャピタルゲインの獲得を目指す考えです。

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先着式募集。入金期日は出資確定日から7日後

このファンドは先着式で募集が行われ、応募率が120%に達した時点で募集を終了します。

入金期日は出資確定日から7日後です。出資が確定すると、出資確定メールが届きます。このメールに入金期日が記載されています。

出資金の振込先は三井住友銀行

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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かなり安く取得できると思われる投資対象不動産

10階建と4階建のビル

投資対象不動産は中央区銀座6丁目に所在し、西側が南北に走る「外堀通り」に面し、南側が「交詢社通り」に面する角地です。

北側のビルは敷地面積が109.19m2。鉄筋鉄骨コンクリート造・鉄筋造地下2階付10階建、延床面積1,187.07m2。1973年11月25日竣工の築51年。

南側のビルは敷地面積が117.02m2。鉄筋コンクリートブロック造地下1階付4階建、延床面積511.51m2。竣工時期不詳。

このエリアは商業地域に指定され、建蔽率は指定80%、容積率は指定800%。

上記2棟は不動産会社1社に賃貸されており、年間780万円(月額65万円)の賃料収入が期待できます。

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キャピタルゲインの獲得に向け2パターンを想定

既に説明した通り、北側建物にテナントが入居しているため、取得後はテナントと交渉を行う予定です。

最終的には外部に売却してキャピタルゲインを狙いますが、交渉の状況に応じて2通りのパターンを想定しています。

  • プランA : 一体を開発用地として売却
  • プランB : 北側はビルを改装しリースアップ後に売却、南側はビルを解体し土地を売却

Bestなパターンは、2棟の建物を解体し、一体を開発用地として売却するプランAですが、テナントとの立ち退き交渉がうまくいかない場合は、プランBとなる可能性がります。

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公示地価との比較で考えてみた 

投資対象不動産近隣の公示地価(国が正常な価格として公示している地価)を調べてみました。

投資対象不動産は「交詢社通り」の北側に位置しますが、その対面(「交詢社通り」の南側)にあたる「銀座7-9-19」の2024年公示地価が3,990万円/m2(1億3,190万円/坪)です。

投資対象不動産の2棟の敷地面積合計は226.21m2(約68.43坪)です。優先出資額60億円で単価を計算すると、2,652.4万円/m2(8,768.3万円/坪)になります。

また、出資総額62億1,000万円で単価を計算すると2,745.2万円/m2(9,075.2万円/坪)になります。

優先出資額はもちろん、出資総額で計算しても公示地価を大きく下回る(31%強下回る)ことがわかります。

公示地価 3,990万円/m2(1億3190万円/坪) > 出資総額 2,745.2万円/m2(9,075.2万円/坪)

公示地価は実勢価格の80%程度とも言われているので、投資対象不動産の取得価格が非常に割安であることがわかります(実際には解体費等のコストが発生しますが、賃料収入があるので無視します)。

このため、キャピタルゲイン確保の蓋然性は高く、特にプランAの場合、年利9.0%の配当の実施と元本償還の不安が少ないどころか、配当の上積みの可能性すらあります。

プランBになった場合はプランAほど利益が出ない可能性がありますが、年利9.0%の配当というのは、「プランBでもこの程度の配当が可能」ということではないかと思います。

いずれにしても、「このファンドのリスクは低い」と判断できます。

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ファンドのメリットとデメリット

魅力的な年利9.0%の配当

メリットは年利9.0%の高い利回りの配当です。

しかも、現時点で年利9.0%の配当の蓋然性は高く、リスクは低いと考えることができます。加えて、Bestシナリオで着地した場合の配当の上乗せ期待もあります。

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交渉長期化が利益に影響を及ぼす可能性

『COZUCHI』でも説明していますが、テナントとの交渉が長期化するリスクがあります。

物件取得後に現行テナントと権利関係に関する交渉を行う予定ですが、交渉期間が想定以上に長期化した場合、運用期間内に売却できず、運用期間終了までに想定したキャピタルゲインを獲得できない可能性があります。

また、プランBの場合、改装工事費等が発生しますが、想定以上の費用が発生し、想定した利益を獲得できない可能性もあります。

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後日談 : アクセス集中でトラブル発生

募集開始から約1時間出資申し込みができず

予定通り4月1日19時から先着方式で募集が始まりました。

しかし、募集開始から「ログインができない」、「ファンドページが表示されない」、「申込画面まで到達できない」。「申込画面まで到達できたが、手続きの途中で接続が遮断される」といった事象が多発しました。

募集開始から1時間ほど上記の状態が続き、20時ころになってようやく画面が動き出し、申し込みの手続きが行えるようになりました。

『COZUCHI』の説明によると、「サーバーのダウンを避け、正しくお申込みを受付できる状況を確保するためアクセス集中時にサーバーへの負荷を分散するためのアクセス制限を行ったことによるものです。」。

「多くの投資家様にご不便をおかけしましたこと重ねてお詫び申し上げます。」、「アクセス集中時の順番待ち機能の導入など更なる改善に努めて参ります。」とのことでした。

今後の対策

今後、ファンドへの出資申し込みで同様のトラブルが発生した場合ですが、申し込みができるまで諦めずに申込画面への到達努力を繰り返しましょう。

画面が動かなくなったタブを閉じて、新しくタブを開いてアクセス、この繰り返しです。

しかし、募集金額が小さいファンドの場合、申込画面に到達できた時には既に募集が終わっているという可能性もあります。

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まとめ

想定年利が9.0%と高いファンドですが、これはリスク見合いで高いわけではなく、募集金額が60億円と巨額のためと思われます。実際のところ劣後出資比率が3.4%に抑えられています。これは「リスクは高くない」との『COZUCHI』の考えを反映しているものと推測できます。

つまり今回のファンドはハイリスク・ローリターンと考えることができます。このため、本来であればハードなクリック合戦が避けられない出資のハードルが高いファンドです。しかし、今回のファンドは募集金額が60億円と大きいため出資のチャンスも大きいと思われます。ふるって応募しましょう。

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