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年利5.0%!COZUCHI「渋谷区初台1棟マンション」ファンドのメリットとデメリット

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PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が新ファンド「渋谷区初台1棟マンション」の募集を5月5日19時に開始します。

東京都渋谷区初台に所在する賃貸マンションをバリューアップしてキャピタルゲインを狙うプロジェクトへの投資です。14ヶ月の運用で年利5.0%を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

fund No.96「渋谷区初台1棟マンション」

違法物件のバリューアッププロジェクト

募集金額560,320,000円(5億6,320万円)
想定利回り(年利)5.0%(キャピタルゲイン2.0%+インカムゲイン3.0%)
運用期間14ヶ月(2024/05/31 ~ 2025/07/30)
配当&償還日2025/06/27・2025/08/29
募集期間(抽選式)2024/05/05 1900 ~ 05/08 1300
最小投資額・最大投資額10,000円・30,000,000円(3,000万円)
出資者確定日・入金期日2024/05/08・2024/05/15
キャンセル待期限・入金期日2024/05/21・出資者確定日から5日後
出資総額613,000,000円(6億1,300万円)
優先出資額・比率585,000,000円(5億8,500万円)・95.4%
劣後出資額・比率28,000,000円(2,800万円)・4.6%
※ 募集金額と優先出資額が異なります。

投資対象不動産は、東京都渋谷区初台1丁目に所在し、京王線「初台駅」より徒歩約7分に位置する、1棟の賃貸マンションです。

投資対象不動産が所在する初台エリアは、単身者からファミリー世帯まで幅広い層からの賃貸需要の高いエリアですが、投資対象不動産は建物の一部が建築基準法違反の訳アリ物件です。

このため、物件取得後、違反部分にかかる是正と建物の修繕工事を行い、バリューアップして外部へ売却することでキャピタルゲインを狙います。

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訳アリのため相場よりも安い仕入れが可能

建築基準法等の遵法性に問題のある等の訳アリ物件は金融機関からの融資が付きにくいため、遵法性に問題のない物件と比較して流動性が劣ります。

このため、こうした物件は周辺相場よりも割安な価格で取得することが可能です。しかし、建築基準法違反部分を是正することで周辺相場並みの価格が期待できるようになります。

今回は建築基準法違反部分の是正に加え、修繕工事も行うことで更なるキャピタルゲインを狙うわけです。

このファンドの1号事業者である株式会社TRIADは、「遵法性の回復は、不動産を再生し、まちの価値向上に貢献する」と考えています。

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出資金の振込先は三井住友銀行

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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総戸数26戸の3階建マンション

現在満室稼働中

投資対象不動産は築21年の単身者向け賃貸マンションです。東京都渋谷区初台1丁目に所在し、京王線「初台駅」の南側、徒歩約7分の立地。小田急線「参宮橋駅」も徒歩圏にあり、15分です。

物件周辺はマンションの中に戸建住宅も見られる第1種低層住居専用地域の落ち着いた住宅街ですが、少し足を延ばすと商店街等を利用することができ、生活利便性も優れています。

敷地面積は349.95m2(約106坪)。第1種低層住居専用地域に指定され、建蔽率(指定)60%、容積率(指定)150%。約2.7m2の私道負担があります。

建物は鉄筋コンクリート造鋼板葺3階建、2003年1月竣工の築21年。延床面積538.15m2(1階185.09m2、2階185.09m2、3階168.12m2)、総戸数は26戸です。

各戸25m2程度の広さで、東側または南側に開口部が設けられた日当たりの良い物件とのことです。エリアの需要と合致しているため4月末時点で満室稼働の状態月額の賃料収入は225.3万円です。

一部の貸室内の仕様において建築基準法違反が認められるため、違法部分を是正することにより、投資用不動産としての価値を高めることができます

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違法部分の是正と修繕工事でバリューアップ

1号事業者である株式会社TRIADは、違法部分について是正を行うと同時に、経年の見られる外壁部分の修繕工事を実施してバリューアップを図り、収益物件として投資家等へ売却することでキャピタルゲインを狙います。

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「渋谷区初台1棟マンション」ファンドのメリットとデメリット

優良物件に投資するローリスクファンド

年利5.0%を予定している配当の実施確度が高いこと、言い換えるとリスクが低いことがメリットです。また、満室稼働が示す通り、投資対象不動産は単身者からファミリー層にまで幅広い居住ニーズを見込めるエリアに所在する優良物件であることに安心感があります。

売却のハードル(元本償還リスク)は低い

外壁部分の修繕工事によるバリューアップで賃料改定も期待できますが、現状の賃料(月額225.3万円)で考えても出資総額の6億1,300万円ベースで4.4%という高い表面利回りが期待できます。

月額賃料225.3万円 ÷ 6億1,300万円 = 表面利回り4.4%

配当や管理コストを出資総額の5%と仮定すると、これらのコストを賄うことができる売却額は6億4,365万円になります。この場合でも、4.2%の表面利回りが期待できます。

月額賃料225.3万円 ÷ 6億4,365万円 = 表面利回り4.2%

上記の表面利回りを考えると、売却のハードル(元本償還リスク)は低いと考えることができます。訳アリ物件であるため安く買えることがポイントです。

実際には、違法部分の是正及びバリューアップ効果も期待できることから上記の表面利回りよりも高い利回りとなる可能性があります。そうなれば更に売却のハードルが低くなることに加え、配当の上振れ期待もでてきます。

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配当の不安も少ない

配当は年利5.0%を予定しており、このうち3.0%はインカムゲインによるものです。優先出資額5億8,500万円を14ヶ月運用した場合の3.0%は2,047.5万円になります。

一方、満室状態が続いた場合の14ヶ月分の家賃収入は3,154.2万円です。管理コストを家賃収入の20%と仮定した場合、管理コスト控除後の利益は約2,522.3万円になります。

つまり、家賃収入を源泉とする利益でインカムゲイン分の配当2,047.5万円を賄うことができる計算です。

管理コスト控除後利益 約2,522.3万円 > インカムゲイン分の配当2,047.5万円

結論として、配当の不安も少ないと考えることができます。

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配当上積みの実績が多い『COZUCHI』のファンド

『COZUCHI』では、ファンドの終了時にファンド組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合には、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施します。

実際、2024年4月末までに運用終了した74ファンドのうち、34ファンドで実績年利回りが想定より上振れました。

今回のファンドでは、キャピタルゲイン(売却益)の25%を上限として投資家に配当する予定です。つまり、売却益が当初の想定を上回れば、上限である25%相当の実額水準も上がるわけです。

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想定以上の時間やコストを要すると配当や元本償還に影響

違反部分の是正や外壁の修繕に想定以上の時間やコストが発生し配当や元本償還が影響を受ける可能性があることはデメリットです。

『COZUCHI』ではリスクとして、遵法性是正に時間を要するリスクと修繕工事の実施時期延期や金額が増加するリスクを挙げています。

遵法性是正に時間を要するリスク

違反部分が賃貸区画内にあるため、違反部分を是正するためには賃借人の同意が必要です。このため、是正に時間を要し、当初予定していた事業収支が影響を受ける可能性があります。

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修繕工事の実施時期延期や金額が増加するリスク

外壁の修繕工事を行う予定ですが、昨今の建築資材高騰や工事人員の不足の問題から、着工時期の遅れや工事費が上振れするリスクがあります。

こうしたリスクが顕在化すると、当初予定していた利益の確保に影響が出ます。

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まとめ

単身者からファミリー層にまで幅広い居住ニーズを見込めるエリアに所在する優良物件でありながら、建築基準法に違反している部分があるため安く買えることがポイントで利益の上振れ期待もあります。

『COZUCHI』のファンドとしては募集金額が多くないため高い応募倍率になる可能性がありますが、応募してみましょう。落選してもチャレンジポイントがたまります。

チャレンジポイントとは

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