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年利4.0%!COZUCHI「南青山開発プロジェクト フェーズ1 追加取得」のメリットとデメリット

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PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が新ファンド「南青山開発プロジェクト フェーズ1 追加取得」の募集を4月9日19時に開始しました。

現在運用中の「南青山開発プロジェクト フェーズ1(以下、No.82)」の投資対象不動産の隣地を投資対象とし、「No.82」で取得した土地と一体で住居付店舗ビルを開発・売却してキャピタルゲインを狙います。10ヶ月の運用で年利4.0%を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

fund No.95「南青山開発プロジェクト フェーズ1 追加取得」

南青山開発プロジェクト用地を追加取得

募集金額460,000,000円(4億6,000万円)
想定利回り(年利)4.0%(キャピタルゲイン3.9%+インカムゲイン0.1%)
運用期間10ヶ月(2024/04/25 ~ 2025/02/27)
配当&償還日2025/03/28
募集期間(先着式)2024/04/09 1900 ~ 04/11 1300
最小投資額・最大投資額10,000円・30,000,000円(3,000万円)
出資者確定日・入金期日2024/04/11・2024/04/16
キャンセル待期限・入金期日2024/04/20・出資者確定日から3日後
出資総額484,500,000円(4億8,450万円)
劣後出資額・比率24,500,000円(2,450万円)・5.1%

投資対象不動産は、現在運用中の「南青山開発プロジェクト フェーズ1(No.82)」の投資対象不動産の隣地。隣地を取得することで開発用地やプロジェクトの価値の向上が期待できます。

具体的には、東京都港区南青山3丁目に所在し、東京メトロ千代田線「表参道駅」から徒歩4分の古家付きの開発用地約60坪です。既に取得している土地と合わせて約130坪の広さになります

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南青山開発プロジェクトとは

「南青山開発プロジェクト」とは東京メトロ千代田線「表参道駅」から徒歩4分の土地建物を取得し、建物を解体した後に住居付店舗ビルを建築(開発)し、売却することでキャピタルゲインを狙うプロジェクトです。

フェーズ1では、土地を取得し建物を解体すると共に、住居付店舗ビルの開発に必要な各種許認可を取得するまでの作業を行います。

今回取得する投資対象不動産(土地は約60坪)は建物を解体し、「No.82」ファンドで取得している土地(約70坪)と一体として住居付店舗ビルの開発用地とする考えです。

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キャピタルゲインの原資

今回のファンドは年利4.0%を予定しており、このうち3.9%がキャピタルゲイン(売却益)を原資とするものです。

ファンドの運用終了時に売却しますが、外部に売却するのではなく、1号事業者である株式会社TRIADに売却します。

そして開発プロジェクト終了後の外部売却時に想定される売却利益のうち、今回のファンドの運用期間に対応する利益を考慮して売却価格が決まります。

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出資金の振込先は三井住友銀行

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「南青山開発プロジェクト」の注目点

土地の追加取得で開発用地としての価値向上&建物グレードアップ

今回取得する土地は、道路に面していない物件となっており再建築不可のため流動性が低い不動産です。このため、周辺の不動産相場よりも割安な価格で取得することができたと思われます。

しかし、「No.82」ファンドで取得している土地と一体化することで道路に面することになるため建築可能な土地となります。このためバリューアップは必至です。

しかも、今回の物件取得により開発用地は約130坪に拡大し、南青山エリアでは希少性の高い土地規模となります。このため土地の価値が向上しますが、開発予定建物も当初想定したグレードを上回る建物の建築が可能になります。

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幅広い業態のテナント需要が見込まれるエリア特性

開発予定建物は、地下1階〜2階を店舗、3階をテラス付きのSOHO(小さなオフィス・自宅兼用オフィス)として利用できる住居付店舗ビルを計画しています。

「利用者の多い表参道駅に近く、落ち着いた町並み」という強みを活かすことで、高級レストランやアパレル店舗、エステサロンやインテリア系のショールームなど多様な目的での集客が期待できます。

このため、幅広い業態のテナント需要が見込まれます。

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「南青山開発プロジェクト」ファンドのメリットとデメリット

8%~9%の高配当が期待できる後継ファンドの優先出資権付与の可能性

高配当が期待される「フェーズ2」ファンドへの優先出資権を得られる可能性があることがメリットです。

今回の土地の追加取得によりプロジェクトのポテンシャルが高まりますが、顕在化するのはフェーズ2以降です。

このため今回の「フェーズ1」ファンドの想定年利は年利4.0%にとどまります。他社のファンドとの比較では年利4.0%の配当は悪いものではありませんが、建物を建築・売却する「フェース2」ファンドでは非常に高い利回りの提示が予想されます。8%~9%の高配当が期待できるのではないでしょうか。

そして過去の「フェーズ2」ファンドの募集実績を考えると、「フェース2」ファンドの募集に際して、「フェーズ1」ファンドの出資者に優先出資権が付与されると思われます。

配当の上乗せ期待の根拠となる『COZUCHI』の配当ポリシー

『COZUCHI』では、ファンドの終了時に組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施する独自の方針を定めています。

実際、2024年3月末時点で運用中のファンドは21本、運用終了したファンドは73本、いずれも元本毀損はなく、そのうちの33本は実績年利回りが想定より上振れました。

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デメリット1:各種許認可取得に係るリスク

デメリットは開発に必要な各種許認可が取得できない又は許認可取得に想定以上の期間や費用がかかるリスクがあることです。

もっとも、これまでの株式会社TRIADのビジネスを考えると、上記リスクが顕在化する可能性は低いと思われます。ファンドを組成するということは許認可取得に目途がついているのではないでしょうか。

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デメリット2:出口戦略変更を余儀なくされる可能性

もともと建物建築(開発)は相応のリスクを伴いますが、昨今の建築費高騰を考えるとなおのことです。

また、今後の状況次第では出口戦略の変更を余儀なくされる可能性があります。実際、今回のファンドの説明資料の中で、「開発用地や事業会社による自社用地等として外部売却する可能性がある」と説明しています。

この場合、付加価値を高めることができないため当初想定した利益を確保できない可能性があります。

「許可取得後に外部売却を行う」可能性についても言及していますが、この場合、初想定した利益を確保できない可能性があることに加え、「南青山開発プロジェクト」のフェーズ2が消滅し、高配当が期待される「フェーズ2」ファンドも組成されません。

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まとめ

今回の「南青山開発プロジェクト フェーズ1 追加取得」ファンドは、高配当が期待できる「フェーズ2」ファンドに出資するための権利取りファンドと位置付けることができます。

抽選式募集に落ちた場合でもチャレンジポイントはたまります。デメリットとして挙げたいくつかのリスクはありますが、応募してみるべきです。

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