PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が「大田区南千束 レジデンス用地」の募集を3月20日19時に開始します。
閑静な住宅街の土地を取得し、富裕層へレジデンス用地として売却することでキャピタルゲインを狙うプロジェクトへの投資です。12ヶ月間の運用で年利4.5％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。
fund No.92「大田区南千束レジデンス用地」
キャピタルゲイン狙いの小型ファンド
| 募集金額 | 155,000,000円（1億5,500万円） |
| 想定利回り（年利） | 4.5%（キャピタルゲイン4.4％＋インカムゲイン0.1％） |
| 運用期間 | 12ヶ月（2024/04/19 ～ 2025/04/18） |
| 配当＆償還日 | 2025/05/16 |
| 募集期間（先着式） | 2024/03/20 1900 ～ 03/22 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 10,000円・15,500,000円（1,550万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 2024/03/22・03/27 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2024/03/27・出資者確定日から2日後 |
| 出資総額 | 163,000,000円（1億6,300万円） |
| 劣後出資額・比率 | 8,000,000円（800万円）・4.9％ |
投資対象不動産は東急池上線「洗足池駅」から徒歩約6分、東急目黒線「 大岡山駅」から徒歩約10分の閑静な住宅街にある土地です。
この土地を取得し、富裕層へレジデンス用地として売却することでキャピタルゲインを狙います。
配当は年利4.5％を想定しており、配当の内訳はキャピタルゲイン4.4％、インカムゲイン0.1％です。
振込みはGMOあおぞらネット銀行
先着式で募集を行い、応募率が120%に達した時点で募集を終了します。このため、予定している3月22日13時よりも早く募集が終了する可能性があります。
この場合、入金期日は予定している3月27日ではなく、出資確定日から5日後となります。出資が確定すると、出資確定メールが届きます。このメールに記載されている入金期日までに出資金を入金して下さい。
今回のファンドは、クイック入金やデポジット口座からの入金はできません。GMOあおぞらネット銀行への銀行振込のみです。口座名や口座番号は出資確定後に連絡があります。
PR 高利回り不動産投資の COZUCHI
人気の高級住宅街「南千束エリア」
最寄り駅徒歩6分の231m2
投資対象不動産は大田区南千束2丁目に所在し、東急池上線「洗足池駅」より徒歩約6分、東急目黒線「大岡山駅」より徒歩約10分の立地です。
敷地面積は、231.40m2（約70坪）。第1種低層住居専用地域に指定され、建蔽率は指定40％、容積率は指定100％。権利は所有権です。
第1種低層住居専用地域は主に1～2階建ての低層住宅がゆったりと立ち並ぶ街並みの実現を念頭に建築制限が課されている地域です。このため、閑静な住宅街が形成されるケースが多くなっています。
実際、投資対象不動産が所在する南千束エリアは、東急池上線と東急目黒線の間に位置し、江戸時代からの景勝地である「洗足池」を取り囲む閑静な住宅街です。
高級レジデンス用地として売却
投資対象不動産の現在の所有者、言い換えると売主は、この土地を売却した後も約2ヶ月間、引き続き土地上の建物に居住します。
約2ヶ月後の売主退去をもって、建物を解体し、高級レジデンス用地として売却する計画です。
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キャピタルゲイン確保の蓋然性は高い
公示地価をベースに考えてみた
投資対象不動産近隣の公示地価（国が正常な価格として公示している地価）を調べてみると、東急池上線「洗足池駅」から510m（徒歩9～7分）の「大田区南千束3-25-5」が59万5000円/m2（196万6942円/坪）です。
また、 東急目黒線「北千束駅」から270m（徒歩3～4分）の「大田区南千束2-8-2」が63万4000 円/m2（209万5867 円/坪）です。
公示地価は実勢価格の80％程度とも言われているので、「大田区南千束3-25-5」の実勢価格は約74.3万円/m2程度、「大田区南千束2-8-2」は約79.2万円/m2程度と考えることができます。
一方、投資対象不動産は出資総額の1億6,300万円を敷地面積231.40m2で割ると、70.4万円/m2になります。
近隣の2例を基に考えると、投資対象不動産は10％程度の利益（キャピタルゲイン）を乗せて売却できる可能性があります。
このため、キャピタルゲイン確保の蓋然性は高く、年利4.5％の配当の実施と元本償還の不安は少ないと考えることができます。結論として、「このファンドのリスクは低い」と判断できます。
PR リスクを抑えてハイリターンを目指す COZUCHI
ファンドのメリットとデメリット
メリットはローリスクであること
現時点で年利4.5％の配当の蓋然性は高く、リスクは低いと考えることができます。
このファンドは土地を仕入れて売却しキャピタルゲインを狙うというシンプルなスキームのファンドです。面倒な権利関係の調整や建物の建築等がなく、土地を仕入れて売るだけです。高級住宅街なので購入希望者は多く、売却に時間を要さないと思われます。
しかも土地だけなので地震などで壊れる心配もありません。
デメリットはリスクに見合ったリターン
ただ、ローリスクを反映して配当（リターン）は年利4.5％にとどまります。『COZUCHI』のファンドとしては必ずしも高くありません。
この点がデメリットと言えますが、シンプルなスキームでローリスクであることを考えると悪いリターンではありません。
『COZUCHI』は、組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合には、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施する独自の方針を定めていす。このため、想定よりも高い価格で売ることができれば、配当（リターン）の上積み（上振れ）が期待できます。
実際、2024年2月末までに運用終了した72ファンドのうち、31ファンドで実績年利回りが想定より上振れました。
売主退去が後ろ倒しとなるリスク
『COZUCHI』では、「可能性は低いと考えられますが、売主が何らかの事情により退去に時間がかかった場合、本物件の売却についても影響が出ることも考えられます」と注意喚起しています。
小規模ファンドを先着式で募集することにも注意
募集金額が『COZUCHI』としては小規模であることにも注意が必要です。先着式なので短時間で完売してしまう可能性があります。
既に説明した通り、応募率が120%に達した時点で募集は終了します。このため、出資を希望する方は、3月20日18時の募集開始と同時に申し込むことをおすすめします。
PR 実質平均利回り22％ COZUCHI
まとめ
今回の「大田区南千束 レジデンス用地」の配当は『COZUCHI』のファンドとしては必ずしも高くはありません。しかし、大きな不安材料もありません。このため、リスクを抑えて高い利回りを確保したい方におすすめです。
募集額が1億5,500万円と小規模です。過去にあった同規模の金額の募集実績を踏まえると、5倍程度の応募倍率になりそうな感じです。繰り返しになりますが、募集開始と同時の申込みをおすすめします。
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