PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が新ファンド「渋谷道玄坂プロジェクト」の募集を10月16日19時に開始します。
京王井の頭線「渋谷駅」徒歩1分の不動産を取得し、開発用地としてデベロッパーや投資家へ売却しキャピタルゲインを狙うプロジェクトへの投資です。14ヵ月の運用で年利4.5％＋Amazonギフト券0.5％を予定。利回りとリスクについて考えてみました。
fund No.83 渋谷道玄坂プロジェクト
Amazonギフト券プレゼントキャンペーン
| 募集金額 | 1,700,000,000円（17億円） |
| 想定利回り（年利） | 4.5%（キャピタルゲイン3.7%＋インカムゲイン0.8%） |
| 運用期間 | 14ヶ月（2023/10/31 ～ 2024/12/30） |
| 配当（2回）＆償還日 | 2024/11/29、2025/01/29 |
| 募集期間（先着式） | 2023/10/16 1900 ～ 10/19 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 10,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 2023/10/19・10/23 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2023/10/23・出資者確定日から3日後 |
| 出資総額 | 2,062,000,000円（20億6,200万円） |
| 劣後出資額・比率 | 362,000,000円（3億6,200万円）・7.4％ |
京王井の頭線「渋谷駅」から徒歩1分という駅チカの賃貸店舗ビルを取得し、開発用地としてデベロッパーや投資家へ売却しキャピタルゲインを狙うプロジェクトへの投資です。
このファンドは1万円からの出資が可能ですが、「Amazonギフト券プレゼントキャンペーン」として、10万円以上出資した方全員に出資額の0.5%相当分のAmazonギフト券をプレゼントします。
キャンペーン期間は募集期間と同じ2023年10月16日19時〜10月19日13時まで。ただし、応募額が募集額上限に達した場合、キャンペーン期間内（募集期間内）であってもキャンペーンは締切となります。
なお、今回のファンドは先着方式の募集となりますが、応募倍率が120%に達した時点で募集を終了します。つまり、応募額が募集額の120％になったらキャンペーンも終わります。
立ち退き交渉を進め、バリューアップして売却
取得する賃貸店舗ビルは1967年（昭和42年）に建築された築56年の旧耐震基準に基づいて建てられた建物です。築年数が古く、しかも現在の新耐震基準には基づいていないので、災害対策などの面から遠からず建て替える必要があります。
一方、土地自体は「渋谷駅」から徒歩1分という優れもので、様々な利用が考えられます。このため、ビルの利用を見込まず、建物を解体して開発用地としてデベロッパー等に売却してキャピタルゲインを狙うわけです。
現在、テナントがいるため家賃収入がありますが、立ち退き交渉をまとめることで建物解体が可能となり、それにより土地の価値が今以上に高まります。このため、テナントの利益につながる提案を行い、早期に立ち退いてもらう考えです。
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駅チカの126m2、4階建て建物有り
土地面積は126.11m2（約38坪）
投資対象不動産は東京都渋谷区道玄坂2丁目の所在し、京王井の頭線「渋谷駅」から徒歩1分の好立地です。
土地は面積126.11m2（約38坪）。商業地域に指定され、建蔽率は指定80％。容積率は指定800％ですが、前面道路による制限で546％。権利は所有権です。
建物は、鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4階建、延床面積457.08m2。各階の面積は、1階87.43m2、2階91.55m2、3階91.55m2、4階91.55m2、地下1階95.00m2。権利は所有権です。
建物は満室稼働中
投資対象不動産の建物は6区画の賃貸スペースがあり、全6区画が現在稼働中です（満室稼働）。
現行テナントとの契約形態は全て定期借家契約であり、最長2028年までには全テナントの退去が確定しています。退去後、この建物は解体され開発が行われる予定です。
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取得価格は公示地価並みの安さ？
公示地価を調べてみると、京王井の頭線「渋谷駅」から徒歩2～3分と思われる「道玄坂-29-19（207m2）」の公示地価が平米1,620万円でした。
出資総額の20億6,200万円を投資対象不動産の取得価格と考えることができます。これを土地面積126.11m2で割ると、取得価格の平米単価は1,635万円になります。ほぼ公示地価（平米1,620万円）並みと考えることができます。
比較対象とした「道玄坂-29-19」とは道路条件など違いがあり、また、投資対象不動産の場合、建物の解体費や諸経費等もありますが、単純化して考えると、投資対象不動産は公示地価並みの安さで取得できた計算です。
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投資対象不動産はポテンシャルの大きさが魅力
周辺一帯での再開発の可能性
建物周辺には築古ビルが多く、防災対策の面で不安があります。このため、将来的には建物を解体し、新築不動産の開発が進むことが期待されています。今回のプロジェクトはこうした開発のアーリーフェーズに携わるプロジェクトになります。
建て替えで、4階建てが9階建てに生まれ変わる可能性
投資対象不動産を開発用地として見ると、容積緩和等の制度を利用することができるため、現行建物の容積を大きく上回るボリュームの建物の建築が可能です。
現況4階建てのビルですが、設計会社のボリューム検証によると、最大9階建ての建物の建築が可能であるとの回答を得ているそうです。つまり、現況の2倍以上の階のビルですね。
賃貸できる床面積が増加すれば収益性は高まり、買主のデベロッパーも一定の販売利益を狙えます。このため、このプロジェクトの事業主体（ファンドの1号事業者）である 株式会社TRIADは、デベロッパーからの取得ニーズが期待できると考えています。
早期建て替えに向けた立ち退き交渉
買主のデベロッパーが取得後すぐに開発に着手できる開発用地とするべく、立ち退き交渉を進めます。そうすることで売却時の土地の価値が高まります。
2028年までには全テナントの退去が確定していますが、それまで待ってはいられません。だからといって強引に立ち退かせるわけではなく、入居する各テナントの利益に繋がる提案をすることで退去の同意を得ていく考えです。
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リスクとリターン
立ち退き交渉が順調に進まないと売却時期および売却価格に影響を与える可能性があります。つまり、キャピタルゲインが想定の3.7％を下回ったり（インカムゲインの0.8％のみの可能性もゼロではありません）、償還が遅れたりするリスクがあるということです。
逆に交渉が順調に進めば、償還が早まったり、買主がより高い価格で買ってくれる可能性があります。今回のファンドは年利4.5％を想定していますが、上記の場合、『COZUCHI』の配当ポリシーから考えて、年利4.5％を上回るリターンが期待できます。
『COZUCHI』の配当ポリシー
『COZUCHI』は、ファンドの終了時において、組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施します。
今回のファンドの場合、キャピタルゲイン（売却利益）の25%を上限として投資家に配当を実施する予定です。
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まとめ
今回のポイントは、渋谷駅から近い優良物件であること、しかも割安な価格で取得できたこと、そして建て替えでポテンシャルを顕在化できる（土地の有効活用ができる）こと、の3つです。
想定利回りは年利4.5％と『COZUCHI』にしては高くありませんが、出資額の0.5%相当分のAmazonギフト券が付きます。
加えて、ファンド化するということは、立ち退き交渉や買主候補との商談がある程度進んでいると考えていいのではないでしょうか。
上記を踏まえると、「年利4.5％以上のリターンが期待できるファンド」とのスタンスで臨むべきファンドと考えます。
想定利回り（年利）4.5％というインパクトの弱さと17億円という募集金額の多さを考えると、19時ジャストに申し込めば、出資の権利を勝ち取る可能性が高いのではないでしょうか。
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