年利7.0％！COZUCHIの「大船マンション用地プロジェクト」

不動産投資クラウドファンディング　COZUCHI　プロモーション

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が新ファンドの募集を9月9日19時に開始します。

JR東海道線「大船駅」徒歩11分に位置する店舗の建物とその敷地を買い上げ、店舗に入居しているテナントと権利交渉を行い、最終的にデベロッパー等へマンション用地として売却し、キャピタルゲインを狙います。18ヵ月の運用で年利7.0％を予定。利回りとリスクについて考えてみました。

fund No.80 大船マンション用地プロジェクト

店舗として利用されている建物とその土地を買い上げて、立ち退き交渉をしてテナントを立ち退かせた後にマンション用地としてデベロッパー等に売却するプロジェクトへの投資です。

想定利回りは年利7.0％。内訳は、キャピタルゲイン5.0％、インカムゲイン2.0％。店舗のテナントからの賃料収入があるため、インカムゲインが2.0％と比較的高い設定となっています。

なお、18ヵ月運用で想定年利7.0％なので、利回りにすると10.5％になります。

チャレンジポイントの保有者のみが申し込めるチャレンジポイント募集枠とチャレンジポイントがなくても申し込める一般募集枠が設定されています。

チャレンジポイントを保有している人は、チャレンジポイント募集枠の抽選に漏れても、一般募集枠で再挑戦することが可能です。

チャレンジポイント募集枠の抽選結果が9月11日にわかるので、12日19時に始まる一般募集枠に申し込むことが可能です。

募集終了後に『COZUCHI』からチャレンジポイント募集の抽選状況が発表されました。

6ポイント以上のポイント保有者は全員が無抽選で当選となり、5ポイント保有者が抽選、4ポイント以下は全員が出資できませんでした。

買い上げる店舗の建物とその敷地は、神奈川県鎌倉市台一丁目に所在し、JR東海道線「大船駅」から徒歩11分の立地です。

「大船駅」は、JR東海道線で「横浜駅」へ約15分、湘南モノレールで「湘南江の島駅」まで約15分。その他品川駅、東京駅または渋谷駅へも乗り換え不要で交通アクセスが良好です。

土地は、面積が4,169.14ｍ２（敷地全体）、坪数にすると約1,261坪という広さの土地で、極めて希少性が高いと言えます。工業地域に指定され、指定建蔽率60％、指定容積率200％。権利は所有権。

建物は、鉄骨造陸屋根2階建、延床面積1,143.16m2、権利は所有権です。

今後、テナントとの交渉の過程で更に資金が必要になる可能性がありますが、仮に出資総額の13億7,400万円のみで済んだ場合、土地仕入の平米単価は約33万円になります。

投資対象不動産は「大船駅」から徒歩11分なので、距離にすると約880mです。

「大船駅」から800～900mのところにある土地の公示地価を調べてみると、「大船駅」から850mの大船3-12-24の公示地価が平米33万3000円、坪110万0826円でした。

このため、投資対象不動産の仕入価格約33万円は公示地価並みと考えることできます。公示地価は「実勢価格から20％程度ディスカウントした価格」などと言われているので、仕入価格は割安と評価できます。

しかも、4,169.14ｍ２（約1,261坪）という極めて希少性の高いまとまった土地なのでプレミアが付くことは必至です。それを考えると、「かなり割安な価格」、「お買い得物件をGet！」と言えるのではないでしょうか。

『COZUCHI』は、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げています。このため、デベロッパー等への売却価格が想定を上回れば、リターンが年利7.0％以上になる可能性があります。

テナントとの交渉が長引いて運用期間内に売却できない場合、リターンは想定している年利7.0％ではなく、賃料収入を原資とする年利2.0％になってしまいます。

また、可能性は低いと思いますが、不動産市況によっては、デベロッパー等への売却価格が想定を下回る可能性もあります。この場合も、リターンは想定している年利7.0％を下回る可能性があります。

この他、不動産投資クラウドファンディングそのものが持つリスクがあります。

投資対象不動産の強みは、都心近くの希少性の高いまとまった土地であること。この安心感は大きいですね。

想定通りであれば、18ヶ月にわたり年利7.0％のリターンが享受できるファンドであり、出資金が10.5％増えて還ってきます。リスクゼロではありませんが、土地の希少性やリターンの大きさを考えると、応募する価値はありますね。

抽選式の募集なので募集開始と同時にクリック合戦をする必要もありません。

公式サイトはコチラ COZUCHI

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