PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が「渋谷区広尾底地プロジェクトF3」の募集を12月11日19時に開始しました。
渋谷区広尾に所在する借地権がらみの土地のバリューアップを図り、開発用地として売却するプロジェクトへの投資です。12ヵ月の運用で年利4.5％を予定。メリットとデメリットについて詳しく説明します。
fund No.85 渋谷区広尾底地プロジェクトフェーズ 3
安定したインカムゲイン収入を原資に配当
| 募集金額 | 503,000,000円（5億300万円） |
| 想定利回り（年利） | 4.5%（キャピタルゲイン1.0%＋インカムゲイン3.5%） |
| 運用期間 | 24ヶ月（2023/12/28 ～ 2025/12/27） |
| 配当（2回）＆償還日 | 2025/01/24、2026/01/26 |
| 募集期間（優先・一般同時募集） | 2023/12/11 1900 ～ 12/15 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 10,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 2023/12/15・12/22 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2023/12/23・出資者確定日から2日後 |
| 出資総額 | 592,000,000円（5億9,200万円） |
| 劣後出資額・比率 | 89,000,000円（8,900万円）・15.0％ |
長期プロジェクトへの投資です。2024年はプロジェクトの3年目にあたり、今回のフェーズ 3ファンドの出資者はフェーズ 2までの実績を引き継ぐことになります。
このプロジェクトは、渋谷区広尾に所在する約197坪の土地（底地）を取得し、その土地に建っている借地権付マンション3棟の区分マンション57戸全てを買い上げて土地の権利を完全所有権化して開発用地として売却を目指しています。
ファンドの1号事業者であり、プロジェクトの推進者である株式会社TRIADが完全所有権化を目指し、各区分所有者との区分取得交渉を継続して進めています。
インカムゲイン3.5%とキャピタルゲイン1.0%の計4.5％を配当
フェーズ 1とフェーズ 2で取得した底地と区分マンション4戸を引継ぎ（取得し）、運用すると共に、各区分所有者との区分取得交渉を進めていきます。そして安定した家賃収入等の運用益が配当原資の中心となります（3.5％を予定するインカムゲイン配当）。
ファンドの運用期間日に株式会社TRIADが底地と区分マンションを買い取ることでファンドの運用が終了します。そして、フェーズ 4ファンドにプロジェクトが引き継がれていきます。フェーズ4へ引き継ぐ（リファンドする）際に想定されるファンド売却益を1.0％のキャピタルゲイン配当として実施する予定です。
フェーズ 2 ファンド出資者には優遇措置
フェーズ 2ファンドに出資している方には優先募集が用意されており、出資額の範囲で優先的に出資できます。
フェーズ 2ファンドに出資していない方は一般募集となり、抽選です。フェーズ 2ファンドに出資している方でも、出資額を増やしたい場合は、増やす分を一般募集で申し込む必要があり、抽選となります。
PR 実績ベースの平均年利は22％ COZUCHI
区分所有権の買い取りを目指す3棟の借地権付マンション
投資対象不動産は東京都渋谷区広尾五丁目に所在し、東京メトロ日比谷線「広尾駅」徒歩6分、JR山手線「恵比寿駅」徒歩15分の好立地です。
しかも、敷地面積が653.01m2（約197.53坪）とまとまった広さです。
借地権付マンションのうち1棟はSRC造9階建、延床面積549.07m2、1981年12月16日竣工の築約42年。敷地面積が91.16m2、商業地域に指定され、容積率500％、建蔽率80％。
このマンションの、3階の1戸（52.11m2）と6階の1戸（52.11m2）が投資対象となります。
2棟目は、SRC・RC造地下1階9階建、延床面積948.13m2、1981年7月31日1981年12月16日竣工の築約42年。敷地面積181.35m2、商業地域、容積率500％、建蔽率80％。
このマンションの、4階の1戸（49.07m2）が投資対象となります（12月27日までに取得予定）。
3棟目は、SRC造10階建、延床面積1,913.42m2、1981年7月31日竣工の築約42年。敷地面積181.35m2、商業地域、容積率500％、建蔽率80％。
このマンションの、3階の1戸（64.68m2）が投資対象となります。
フェーズ 1（No.34・38ファンド） 底地取得（No.34）、2戸取得（No.38）
フェーズ 2（No.61ファンド） 2戸取得、2024年中の1戸取得に目途
フェーズ 3（No.85ファンド） 底地と区分マンション4戸で運用開始
なお、ファンドの募集時点で、区分マンション1戸の追加取得の見通しが立っています（5戸めになります）。
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大きなバリューアップが見込める土地
完全所有権化して借地権をなくすと土地の価値が大きく上昇
借地権付マンションとは、借りた土地の上に建てたマンションです。「土地を借りる」ということは、土地に借地権を設定するということ。借地権を設定すると、土地の所有者は、土地の所有権ではなく、底地権を持つことになり、土地を自由に使えなくなります。
このため、借地権が設定されると、土地の価値は大きく下がります。相続税の評価規準である路線価では、借地権が設定されている土地について、借地権の割合と底地権の割合を示しています。
場所によって割合が異なりますが、投資対象不動産の所在地の場合、借地権割合が70％、底地権割合が30％です。
わかりやすく言うと、今回取得する底地の価値は、借地権がない場合と比べて、70％もディスカウントされるといったイメージです。ザックリ言って、完全所有権化して借地権がなくなると、3倍以上にバリューアップする計算です。
株式会社TRIADは引き続き区分所有者との交渉を進めると共に、借地権付きマンションの管理組合理事に就任し、プロジェクトの円滑化にも取り組んでいます。
株式会社TRIADへ売却することがベストな理由
マンション3棟は築42年の旧耐震基準の建物であり経年劣化もみられるため、住み替えや、それに伴う売却を考えている区分マンション所有者が少なくないと思われます。
区分マンション所有者が売却を考えた場合、株式会社TRIADへ売却することがベストです。なぜなら譲渡承諾料についての定めがあるからです。
借地権付区分マンションに関して、土地所有者である株式会社TRIADと各区分所有者間で締結している土地賃貸借契約書には譲渡承諾料についての定めがあります。
このため、区分所有者は株式会社TRIAD以外の第三者へ区分所有権を売却する際は、株式会社TRIADへ譲渡承諾料を払わなければなりません。
しかし、株式会社TRIADへ売却するのであれば、譲渡承諾料は発生しません。このため、区分所有者が売却を検討する際、株式会社TRIADを売却先として考える可能性が高いと言えます。
インカムゲイン収入の増額にも取り組む
今後は区分の追加取得と並行して本物件の収益性向上にも取り組みます。現行の地代は投資対象不動産周辺の相場と比較しても低く設定されているため、区分所有者に対して地代の増額交渉を実施する予定です。
更に、投資対象不動産は築42年の旧耐震基準の建物であり経年劣化もみられるため、管理費及び修繕積立金の増額についても検討を進めます。
なお、このプロジェクトは長期プロジェクトとして取り組んでいく考えですが、市況の変化等の理由から運用期間中において投資対象不動産を他の事業者へ売却することが合理的であると株式会社TRIADが判断した場合、売却によりプロジェクトが終了する可能性があります。
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ファンドのメリットとデメリット
メリットは2つ
メリットはリスクの低さです。安定した家賃収入などを配当原資の中心とするため、配当に関する不安が非常に少ないファンドです。既に入居者がいるため、マスターリース契約等のコストもかかりません。
自然災害リスクを恐れる必要がないこともメリットです。不動産投資クラウドファンディングのリスクの一つとして自然災害リスクを挙げることができます。
例えば、投資対象となっている建物が大きな地震で倒壊し使用不能になった場合、その時点でファンドの運用が終了し、出資額が全損となる可能性が高いです。
しかし、今回のファンドの場合、建物が倒壊等で使えなくなれば、その時点で借地権が消滅し、土地が一気にバリューアップする可能性があります。
デメリットは1つ
想定年利が4.5％と『COZUCHI』のファンドとしてはもの足りないことです。しかし、メリットとして説明したリスクの低さを考えると魅力的なリターンです。
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まとめ
想定年利が4.5%のため、高い応募倍率にはならないと思います。リターンにもの足りなさをかじる方がいるかもしれませんが、リスクの低さを考えるとリターンは悪くありません。
安心して長期投資できるローリスクファンドであると思います。リスクをできるだけ抑えて不動産投資クラウドファンディングの投資をしたい人は応募すべきファンドであると思います。
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