やってみて実感した『ちょこっと不動産』の魅力とメリット・デメリット

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株式会社良栄が運営する不動産投資クラウドファンディング『ちょこっと不動産』。 同社が23区内で自社開発している戸建ブランド「Buena Town（ブエナタウン）シリーズ」を投資対象とするリスクの低い短期運用ファンドを提供しています。

「Buena Townシリーズ」の特徴は借地の活用です。借地権付住宅とすることで都内の一戸建てでありながら強い価格訴求力を有します。売却の不安が少ないため、ファンドの元本償還や配当支払いに安心感があります。メリットとデメリットについて詳しく説明します。

ちょこっと不動産40号　世田谷区野沢

高級住宅街　世田谷区野沢の一戸建て

このファンドは募集開始から３分程度で完売しました。

2025年8月3日正午12時に先着式で募集を開始するファンドです。

投資対象不動産は、高級住宅街として知られる世田谷区野沢で分譲する借地権付き新築住宅です。借地（旧法借地権）上に建売住宅を新築し、その売却代金にて分配・償還を行うキャピタル型のファンドです。

10ヶ月の短期運用で、年利4.3％の配当を予定しています。30％という高水準の劣後出資比率が設定され、安全性を高めています。

借地権付き住宅！ブエナタウン世田谷区野沢1丁目

人気の東急田園都市線・世田谷線「三軒茶屋駅」徒歩14分。このエリアは戸建て住宅と低層アパートが主体の住宅地です。

土地は、敷地面積が78.85m2（建築確認有効面積74.70m2、セットバック部分4.15m2）。権利が所有権ではなく、旧法借地権の借地権付き住宅（期間20年、地代は月額21,465円）です。

建物は、木造サイディング張コロニアル葺2階建。床面積は、1階が49.18m2、2階が47.94m2、延97.12m2（車庫部分11.99m2含む）。2026年1月の完成を予定しています。権利は所有権です。

借地権付住宅のメリット

借地権付住宅とは、他人（地主）の土地を借りて建築した住宅です。

借地権には、「旧法借地権」「新法借地権」「定期借地権」の3種類があります。このうち投資対象不動産で適用されている「旧法借地権」は、借主が望めば借地契約を更新することにより「半永久的に土地を借り続けられる」という点が特徴です。つまり、借地権といっても、限りなく所有権に近いわけです。

一方、借地権価格は土地の60～70％です。このため、借地権付住宅の買い手は、土地の権利が所有権である住宅を買うよりも取得コストを抑えることができます。登記料もかからず、固定資産税・都市計画税も支払う必要がありません。

ただし、土地の利用料として地代が発生する他、借地契約更新時に更新料、譲渡時に譲渡承諾料等の費用がかかります。

こちらのページでも『ちょこっと不動産』のファンドの紹介をしています。参考にしてください。
安全志向の方におすすめのファンド

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不動産投資クラウドファンディングとは 

不動産投資クラウドファンディングとは、複数の投資家が一つの不動産プロジェクトに資金を出し合い、共同で利益を分ける小口不動産投資の仕組み。不動産特定共同事業法の電子取引業務の認可を受けた事業者だけに認められています。

少額でも不動産市場にアクセスでき、リスクを分散させながら収益を上げることができます。 

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『ちょこっと不動産』とは 

ファンド事業者である株式会社良栄 の自社ブランド「Buena Town（ブエナタウン）シリーズ」の戸建住宅を中心に、アパート、マンション、テナントビル等を投資対象としています。 

キャピタルゲイン狙いのファンド

主力は「Buena Town（ブエナタウン）シリーズ」の戸建住宅を投資対象としたキャピタルゲイン狙いのファンドです。

「Buena Town シリーズ」の戸建住宅は、東京23区内の立地でありながら、借地権付住宅（借地権付新築分譲住宅）とする等で、強い価格競争力を有することが特徴です。 

ファンドは投資対象の完成間近から売却までの期間を運用期間としており、概ね6ヶ月～12ヶ月の短期運用で、キャピタルゲインを狙います。

ファンドの中には出資金を募集する時点で投資対象となる不動産の売却先が決まっているEXITファンドもあります。EXITファンドは売却先が決まっているため、非常にリスクが低く、安心して出資（投資）できるファンドです。 

インカムゲイン狙いのファンド

インカムゲイン狙いのファンドは、中古のアパート、マンション、テナントビル等を投資対象とします。これらの不動産を賃貸しインカムゲインを狙うと共に、状況に応じて売却します。外部に売約せず、運用終了後に同じ不動産を投資対象としたファンドを再組成するケースがあります。 

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株式会社良栄とは 

『ちょこっと不動産』 を運営する株式会社良栄は、東京都新宿区に本社を置く不動産会社です。

首都圏での分譲住宅の自社開発を中心とする不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産投資クラウドファンディング等の不動産ファンド事業を展開しています。 

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『ちょこっと不動産』のメリット 

ローリスク・ミドルリターン

『ちょこっと不動産』のメリットはローリスクでありながら、ミドルリターンであること。このため人気は高く、ほとんどのファンドが数分～1時間程度で募集が終わってしまいます。

キャピタルゲイン狙いのファンドにしても、インカムゲイン狙いのファンドにしても、ローリスクでありながら、銀行預金や郵便貯金よりも高い年利の配当が期待できることが魅力です。

また、不動産投資クラウドファンディングの場合、『ちょこっと不動産』 に限らず、他社のファンドでも優先劣後構造が採用されていますが、『ちょこっと不動産』 の場合、ファンドによっては劣後出資比率が50％になる等、劣後出資比率の高さが際立っています。 

キャピタルゲイン狙いのファンドが低リスクな理由

「Buena Town シリーズ」の戸建住宅は東京23区内の最寄り駅まで徒歩圏の物件でありながら、土地の特性を生かした設計や借地権付住宅とする等で価格を抑えています。 

建物の完成（竣工）間近にファンドが組成され、ファンドの運用期間中に買主を見つけて売却しますが、価格訴求力を有する優良物件のため売却のハードルが低いことが強みです。このため、売却リスク（配当及び元本償還リスク）は低いと言えます。

加えて、運用期間が6ヶ月～12ヶ月程度と短く、運用期間リスクも抑えられています。  

インカムゲイン狙いのファンドも低リスクな理由

インカムゲイン狙いのファンドは、ファンド組成時には既に賃借人がおり、賃料収入で配当を賄う体制が整っています。

運用期間終了までに売却しますが、必ずしも外部に売却する訳ではなく、株式会社良栄がファンドから買い戻して、ファンドを再組成するケースもあります。

また、キャピタルゲイン狙いのファンドと同じように運用期間リスクも抑えられています。

このため、インカムゲイン狙いのファンドも配当及び元本償還リスクは低いと考えることができます。

投資家を保護する優先劣後構造 

優先劣後構造とは、不動産投資クラウドファンディングの信用を補完する方法の一つです。

出資総額をファンド出資者分の優先部分とファンド事業者等の出資分である劣後部分に分け、優先部分を保有する投資家は劣後部分を保有する投資家より優先的に配当等を受け取る権利を持ちます。 

ファンドに優先劣後構造を持たせることで、優先部分への配当や元本償還等の確実性を高めることができます。

なぜかというと、損失が発生し場合や当初の想定通りに利益を得られなかった場合、劣後部分が損失や利益が足りなかった分を吸収してくれうるからです（ただし、損失が劣後部分を上回ると、優先部分にも影響が生じます）。

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『ちょこっと不動産』のデメリット

『ちょこっと不動産』のデメリットはファンドの規模が小さいことです。クリック合戦が避けられず、ほとんどのファンドの募集が数分～1時間程度で終わってしまいます。出資は狭き門と言えます。

また、想定利回りが不動産投資クラウドファンディングとしてはミドルクラスですが、リスクの低さを考えると悪いリターンではありません。

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まとめ 

『ちょこっと不動産』のファンドは、ローリスクでありながら年利3.5％～4.0％程度のミドルリターンが期待できるファンドです。 

このため、リスクを抑えながら、少しでも銀行預金や郵便貯金よりも有利な資金運用をしたい人や、不動産投資クラウドファンディングのビギナーに最適なファンドと言えます。

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