やってみて実感したソーシャルレンディング『Ownersbook』の魅力とメリット・デメリット

PR 年利5.0％！品川マンション用地案件第 5月02募集開始　OwnersBook

『OwnersBook（オーナーズブック）』は東京証券取引所プライム上場企業の100%子会社が運営する不動産特化型クラウドファンディングサービスです。投資家が出資した資金を不動産を担保にした貸付けで運用するもので、ソーシャルレンディングとも呼ばれています。

運営主体が東証プライム上場企業グループという信頼感と不動産を担保とする安心感の下で安定した金利収入を得ることができます。新規ファンドの紹介も交えて、不動産のプロが選定した案件に1万円からの投資が可能な『OwnersBook』のメリットとデメリットを詳しく説明します。

年利5.0％！品川マンション用地案件（5月2日募集開始）

担保不動産は都港区高輪のマンション用地

東京都港区高輪に所在するマンション用地を担保とする「シニアローン」への投資です。

この不動産を担保とする貸付けを2025年4月16日に営業者であるロードスターファンディング株式会社が自己資金にて実行済みです。

今回募集する投資資金をもって営業者の自己資金に充当します。投資実行日（5月30日）以降の収益が今回出資する投資家に帰属することになります。

募集（先着式）期間は、2025年5月2日17:00 ～ 2025年5月27日15:00です。

申込みは1口1万円単位で、1万円から。上限はありません。キャンセル待ちシステムが用意されており、申込総額が5億5,000万円（募集額5億円）に達した時点で募集を終了します。

地上11階地下2階建マンションの1階

担保不動産は東京都港区高輪4丁目に所在し、都営浅草線「高輪台駅」へ徒歩6～7分（500～600m）程度。この他、JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線及び京浜急行電鉄へのアクセスも可能です。

敷地面積は479.91m2（登記簿）。第一種中高層住居専用地域に指定され、建蔽率60%（指定建蔽率60%）、容積率164.8%（指定容積率200%）。東側が幅員約4.12mの私道と接しています。

2025年5月1日現在、この土地には、1977年2月に建築された鉄筋コンクリート造陸屋根4階建（延床面積800.92m2）の事務所・倉庫が存在しています。

今回の貸付けにあたり、上記建物には不動産担保として土地と併せて抵当権を設定しますが、評価上は建物の価値を見ておりません。

品川駅も徒歩圏

担保不動産は複数路線の利用が可能であり、京浜急行電鉄「品川駅」も徒歩圏（600m程度）にあります。

日本有数のターミナル駅でもある品川駅は羽田空港への玄関口として国際交流拠点を目指しており、駅周辺は大規模な再開発が行われており、安定的な住宅需要が見込まれます。

評価6億5,600万円の物件を担保に1億4,000万円の貸付け

2025年5月1日時点での不動産市況の動向及び外部専門家による査定額を参考にした担保不動産に対する『OwnersBook』の評価額は6億5,600万円。

なお、『OwnersBook』評価及び外部専門家による査定においては、担保不動産の最有効使用はマンション用地と判定しています。

査定にあたっては、周辺の取引事例から査定した価格を参考にマンション開発等を目的とする開発業者にとっての開発リスクと利潤を考慮した開発計画に基づく価格を採用した上で、建物取り壊し費用等を控除し、マンション用地として査定しています。

今回は評価額の約76.2％（LTV約76.2％）にあたる5億円を貸付けます。

貸付先企業は設立から3年。収益力は未だ脆弱

貸付先企業は、東京都港区に所在するみなとアセットマネジメント株式会社です。不動産投資事業、不動産投資に関するアドバイザリー事業を主な事業としています。

過去3期にわたって経常利益及び当期純利益を計上しており、『OwnersBook』での借り入れは、今回が初めてです。

直近の2024年5月期は、売上高4億85百万円、営業利益9百万、経常利益2百万円、当期純利益2百万円。財政状態は、総資産12億84百万円、純資産64百万円。

ポイント

担保不動産は、都心に立地する利便性の高い土地です。富裕層等をターゲットにしたマンション用地として申し分ないと思います。24ヶ月の運用期間を前提とする貸付けですが、早期売却が可能かもしれません。

こちらのページでも『OwnersBook』のファンドの紹介をしています。参考にしてください。
好利回りで出資もしやすい人気ファンド

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累積投資額600億円突破キャンペーン

最大25万円分のAmazonギフトカードをプレゼント

『OwnersBook』では対象案件への投資でAmazonギフトカードをプレゼントする「累計投資額600億円突破キャンペーン」を実施しています（5月31日まで）。

2014年にサービスを開始した『OwnersBook』ですが、累計投資額が600億円を突破しました。これを記念した最大25万円分のAmazonギフトカードをプレゼントするキャンペーンです。

2025年4月1日〜4月30日に投資実行された案件が対象となります。このため、今回の「神田須田町オフィス用地案件」はキャンペーン対象案件です。

プレゼント内容

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東証プライム上場企業グループが運営する『Ownersbook』

ロードスターインベストメンツ株式会社が運営

『Ownersbook』は、東証プライムに株式を上場する不動産テック企業のロードスターキャピタル株式会社（証券コード3482）のグループ企業（100％子会社）であるロードスターインベストメンツ株式会社が運営しています。

もともとはロードスターキャピタル株式会社が『Ownersbook』を運営していましたが、ロードスターインベストメンツ株式会社を設立して2021年6月に事業を移管しました。

ロードスターキャピタル株式会社は自己資金で不動産投資を行うコーポレートファンディング事業を行っていますが、この事業は比較的リスクの高い事業です。自らの投資リスクが『OwnersBook』のファンドに出資した投資家に及ぶことを防ぐため、『OwnersBook』を別会社に移管したわけです。

法律による投資家保護の下で安心の投資

ロードスターインベストメンツ株式会社は、ファンドの募集（投資家の匿名組合契約への申込みの受付）や投資口座における預かり金に係る送金及び管理といった『Ownersbook』の運営業務を行っています。

一方、資金を必要とする企業等への営業や貸付けを行っているのは、同じくロードスターキャピタル株式会社の100％子会社であるロードスターファンディング株式会社です。

なぜロードスターインベストメンツ株式会社が企業への貸付けを行わないかというと、投資家保護の観点から、法律により資金を集めた会社が貸付けを行うことは禁じられているからです。法律上、資金を集める会社と貸付けを行う会社を別会社にする必要があるわけです。

資金を集めた会社と貸付けを行う会社を別会社とすることで、より強いチェック機能が働くと期待されています。

出資金の流れ

我々投資家が『OwnersBook』のファンドに投じたお金はロードスターインベストメンツ株式会社の管理され、貸付けの営業を行っているロードスターインベストメンツ株式会社を経て資金を必要としている企業等へ貸付けられます。

『OwnersBook』のファンドへの出資者　⇒　ロードスターインベストメンツ株式会社　⇒　ロードスターファンディング株式会社　⇒　資金を必要としている企業等

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金利収入を投資家に分配する不動産担保ソーシャルレンディング

不動産担保ソーシャルレンディングのパイオニア

『Ownersbook』のファンドは、投資家から集めた資金を不動産に投資して運用するファンドではなく、不動産を担保にした貸付け（ローン）を行い、金利収入を投資家に分配します。このタイプは不動産担保ソーシャルレンディングとも呼ばれ、『Ownersbook』はこの分野のパイオニアです。

なお、『OwnersBook』では、自社のクラウドファンディングサービスを「不動産特化型クラウドファンディング」と定義しています。

安定した金利収入が配当原資

配当原資は不動産を担保にした貸付金の金利収入です。このため、不動産に投資して運用するファンドのようにハイリターンを期待することはできません。しかし、元本毀損リスクが低い不動産担保貸付けによる安定した金利収入を配当原資とする安心感があります。

『OwnersBook』では、全てのファンドで担保不動産の不動産鑑定を行っています。そして、不動産鑑定士が評価した金額（評価額）の80％を貸付けの上限としています。

つまり、LTV（Loan to Value）80％以下を貸付けの基準としており、万が一の場合でも評価額の80％を回収できれば、元本を毀損することなく償還できると言うわけです。

東証プライム上場企業グループが運営する安心感やLTV80％を上限とする貸付けによる安全性を背景に『OwnersBook』の人気は高く、不動産担保ソーシャルレンディングでトップクラスの募集実績を誇ります。

実質1年弱の運用で年利4.0％～5.5％

担保となる不動産は主に都内に所在し、マンション、オフィスビル、商業ビル用地、土地（所有地、借地権付土地）など様々です。

運用期間は、ファンドの募集時は19ヶ月から31ヶ月程度の長期を想定していますが、早期償還が多いため、実際の運用期間は平均11ヶ月～12ヶ月と1年以下の短期です。ちなみに、これまでに償還したファンドの80％強が早期償還しています。

また、現在運用中のファンドの予定利回りの中心は年利4.0％～5.5％程度です。これまで元本割れして償還したファンドはありません。

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『OwnersBook』のメリット

安心の不動産担保貸付け

東証プライム上場企業グループによる運営の安心感と不動産担保貸付けの金利収入を配当原資とする安心感が『OwnersBook』の強みです。

提供するファンドは不動産のプロが選定した案件であることを考えると、不動産開発等への投資でキャピタルゲインを狙うファンドよりも配当や元本償還のリスクが低いと考えていいのではないでしょうか。

加えて、早期償還が償還済みファンドの80％以上と多く、平均運用期間が1年弱であるため、期間的なリスクも抑えられています。

募集頻度が高いため出資チャンスも大

月2本～4本とファンドの募集頻度が高いため出資機会が多いことも特徴です。

ただ、予定利回りが5％を超えるファンドは特に人気が高いため、先着式募集の場合、短時間で募集が終わってしまいます。

一方、予定利回り4％台の前半のファンドや募集金額が10億円に迫るような大型ファンドは募集枠に達するまでに時間を要することが少なくありません。

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『OwnersBook』のリスクとデメリット

不動産開発型ファンドのような高い利回りは難しい

貸金ビジネスであり、貸付金の金利収入を投資家が分け合うシステムのため、不動産開発等への投資でキャピタルゲインを狙うファンドのような高い利回りを提示することが難しいことは確かです。

2025年4月時点で運用中ファンド46本の予定利回りの平均は4.97％です。

ただ、他社が得意とする不動産開発型のファンドも、昨今の資材高や人件費の上昇による建築費の増加等で高い利回りを提示することが難しくなっています。このため、『Ownersbook』の予定利回り5％超のファンドはキャピタルゲイン型の不動産開発型ファンドと比べても十分に投資妙味があると考えます。

なお、早期償還で運用期間が当初の想定よりも短くなるファンドの場合、当初の予定利回り通りの分配であっても、運用期間が短くなるため、出資者が受け取る分配金の額は当初想定した額よりも少なくなります。

事前入金でお金を遊ばせてしまうリスク

貸付先企業側のニーズが要因と思われますが、短い募集期間で資金を集め即貸付けというファンドが少なくありません。こうしたファンドは募集の告知から募集完了までの期間も短くなります。

『Ownersbook』は出資申込みに際して事前入金が必要なため、告知から募集完了までの期間が短いファンドの場合、入金＆出資申込みが間に合わないことがあります。

突然のファンドの募集に備えて常に一定の金額を預けておくのも一案ですが、預け金には金利が付きません。このため、出資しないで預け金のままにしておくと、お金を遊ばせてしまうことになります。

『Ownersbook』に投資家登録すると、募集開始日の前日に新ファンドの案内メールが届きます。ただ、Webサイトの「案件一覧」には募集開始日の数日前から新ファンド情報が掲載されています。このため、新ファンド情報はメール情報に頼らず、毎日Webサイトをチェックすることをおすすめします。

ただ、改正金融商品取引法の下、証券会社等と同様の厳格な分別管理（信託業法に順じた分別管理）を行っています。出資金の振込み先は三菱UFJ銀行ですが、同銀行に保管後、一定の期間内に信託業務を営む金融機関へ金銭信託し分別管理します。このため預け金に対する不安はりません。

貸付先は中小の不動産会社が中心

貸付先企業は財務基盤の弱い中小の不動産会社が中心です。このため貸付先リスクは比較的高いと言えますが、土地を担保にすると共に、LTV（Loan to Value）80％以下という基準を設けて貸付けを行っています。

地域に密着した地場の不動産会社は、地域の不動産情報に明るく、大手の不動産会社等よりも物件情報をいち早く入手できます。ビジネスチャンスを活かすためには迅速な対応が必要となりますが、銀行等から資金を調達しようとすると融資審査などで時間がかかり、ビジネスチャンスを逃してしまう恐れがあります。このため、機動的に必要な資金を調達できる『Ownersbook』からの借入に頼る訳です。

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まずは会員登録

会員登録からファンドに投資するまでの流れは次のようになります。

会員登録　⇒　投資家登録＆口座開設　⇒　入金手続き　⇒　投資スタート

まずは会員登録

『OwnersBook』のサイトにアクセスして、メールアドレスを入力すると、すぐに仮登録完了メールが送られてきます。記載のURLをクリックし、必要事項を入力すれば、会員登録は完了です。

投資家登録＆口座開設

会員登録が完了するとログインできるようになります。ログイン後トップページの「投資家申請」をクリックし、投資家申請画面に沿って必要事項を入力します。

投資家登録の際、本人確認書類を提出する必要があります。

本人確認書類の提出方法は「スマホでクイック本人確認」と「ハガキ受け取りによる本人確認」の2つの方法があります。「スマホでクイック本人確認」はハガキの郵送、受け取りを省略できるため、口座開設までの時間が短縮できます。

投資家登録が完了すると、専用の振込口座が開設されます。専用の振込口座情報は投資家登録完了時のお知らせメール、またはログイン後の「入金する」で確認することができます。

スマホでクイック本人確認

スマホカメラでの顔認証と1種類の本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード等）の画像ファイルをアップロードする方法です。提出された情報をもとに投資家審査が行われ、審査通過後、投資家登録完了のメールが届きます。

ハガキ受け取りによる本人確認

2種類の本人確認書類の画像ファイルをアップロードし、後日、本人確認書類記載の住所で本人所在確認ハガキを受け取る方法です。

提出された情報をもとに投資家審査が行われ、審査通過後、登録住所へ本人所在確認ハガキが郵送されます。ロードスターインベストメンツ株式会社にてハガキ受領の確認が取れ次第、投資家登録の手続きが完了します。

入金手続き（投資用資金の入金）

ファンドへの出資申込みに際して、事前に投資用資金を専用口座に入金しておく必要があります。

事前に入金したお金はロードスターインベストメンツ株式会社の預かり金となります。この預り金やファンドに出資したお金は分別管理をされ、預り金はロードスターインベストメンツ株式会社、出資金はロードスターファンディング株式会社にて、両社の固有の財産とは異なる銀行口座にて管理されます。

なお、出資金の振込先は三菱UFJ銀行です（詳しくはこちらのページへ）。振り込んだ（入金した）お金はログイン後の「投資口座」で確認できます。

投資スタート

『OwnersBook』のサイトで案件一覧をみると募集中の案件が確認できます。クリック（タップ）して詳細画面に移り投資内容等を確認します。気にったら、出資申込みをしてください。出資申込みは1口10,000円からです。

出資申込みの手順

出資申込みの手順は下記の通りです。

案件を選ぶ（クリックして案件のページに入る）　⇒　「今回のお申込口数」に申込口数を入力　⇒　「投資案件に申し込む」ボタンをクリック　⇒　「申込内容確認画面」が表示・PDFの内容確認とチェック　⇒　「支払いパスワード」を入力　⇒　　「この内容で申し込む」をクリック（タップ）

「申込内容確認画面」では、申込口数を確認し問題がなければ、匿名組合契約書約款と重要事項説明書のチェックボックスにチェックを入れます。

チェックを入れると匿名組合契約書約款と重要事項説明書のPDFが開きます。PDFの内容を確認した後、「支払いパスワード」（投資家登録時に設定しています）を入力します。

最後に「この内容で申し込む」をクリックします。これで出資申込みは完了です。

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まとめ

『OwnersBook』のファンドは、運営主体が東証プライム上場企業グループという信頼感と不動産を担保とする安心感の下で、安定した金利収入を得ることができます。

3月4日現在、３メガバンク（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行）の1年もの定期預金金利は0.275%です。一方、『OwnersBook』のファンドは平均的に1年程度の運用期間で4～5％の利回りが期待できます。

物価上昇率が2～3％と言われる昨今。余資の運用に困ったら、不動産のプロが選定した案件に1万円からの投資が可能なほったらかし資産運用の『OwnersBook』を検討する余地があるのではないでしょうか。

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