年利6.0％！COZUCHI「渋谷区松濤1棟レジデンス フェーズ２」のメリットとデメリット

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が「渋谷区松濤 一棟レジデンス フェーズ２」の募集を5月9日19時に開始します。

高級住宅街である渋谷区松濤に所在する不動産に係るプロジェクトへの投資です。権利関係の調整に目途が付いたため、富裕層をターゲットとする住宅用地としての売却を目指します。12ヶ月間の運用で年利6.0％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

fund No.c-130「渋谷区松濤 一棟レジデンス フェーズ２」

フェーズ移行による継続ファンド

級住宅街である渋谷区松濤1丁目に所在する賃貸レジデンス1棟を投資対象とするファンドであり、現在運用中の「渋谷区松濤 一棟レジデンス」（No.81）（以下「81号ファンド」）のフェーズ移行による継続ファンドです。

フェーズ１ファンドの出資者に優先枠

ファンドの募集は抽選式で行われ、期間は5月9日19時から14日13時まで。申込みは最低1万円から。1万円単位で、最大50,000万円の申し込みが可能です。

81号ファンドに出資している投資家には「スイッチ申込」といって、前回の出資額を上限として優先的に出資できる優先枠が設けられています。

前回ファンド出資額を超える金額を申し込む場合は、「スイッチ申込」（優先枠）が適用されず、申込額全額が「新規申込」扱い、つまり抽選となります。

募集期間は「スイッチ申込」「新規申込」共に上記日程です。

借入併用型ファンド

今回のファンドは、プロジェクト資金の一部（12億9,500万円を既に借り入れ済み）を金融機関からの借り入れで調達する「借入併用型ファンド」です。

出資総額9億2,250万円 ＋ 借入金12.95億円 ＝ 総事業費22億1,300万円

「借入併用型ファンド」とするのは、金融機関から低金利で借入を行うことで、より高い想定利回りで投資家へ還元することを可能にするためです。

ただし、「借入併用型ファンド」は我々投資家にとってリスクもあります。プロジェクトの運用結果によっては、金融機関の借入返済が優先され、投資家への配当が影響を受ける可能性があるからです。

なお、融資実行予定日は本ファンド運用開始予定日となりますが、万が一、金融機関からの融資が実行されない場合、今回のファンドは不成立となり、払込済みの出資金は無利息にて返金となります。

借入先金融機関：不明
借入金額 　　：12億9,500万円
借入金利   ：3.1%（変動金利）
約定完済予定日：2026年9月30日

資金の振込先は三井住友銀行

申込みは最低1万円から。1万円単位で、最大3,000万円です。

募集は抽選式で行われ、チャレンジ募集・一般募集共に5月14日に出資者が確定し、メールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行って下さい。入金期日は5月20日です。

キャンセル待ちの制度も用意されています。キャンセル待ちで当選した場合、5月23日にメールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行い、手続きの日から３日後までに出資金を入金して下さい。

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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「松濤」ブランドと約200坪の敷地規模による資産性の高さ

約200坪のまとまった規模、三方が道路に面し風通し・陽当り良好

土地面積は651.96m2（約200坪）。第1種低層住居専用地域に指定され、建蔽率指定60％、容積率指定150％。

建物は、鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建、延床面積884.97m2（1階310.26m2、2階373.06m2、3階199.18m2、地下1階281.47m2）。

道路付けは極めて良好で、北東側が幅員約 9.0ｍの公道と約 23.7ｍ接道。南東側が幅員約 5.3ｍの公道と約 28.9ｍ接道。南西側が幅員約 5.3～5.4ｍの公道と約 17.4m接道。つまり、三方が道路に面しています。更に『COZUCHI』によると、風通し・陽当りも良好とのことです。

土地建物共に権利は所有権です。

総事業費22億1,300万円を土地面積で651.96m2で割った平米単価は339.4万円です。

住宅用地等として売却する方針に変更

81号ファンドでは、賃料改定と空室を埋めることで物件の収益性を高め、高収益物件として売却しキャピタルゲインを狙っていました。

しかし、賃借人との交渉を重ねていくうちに賃貸借契約の合意解約が進み、「全区画において賃借人の退去の見通しが立った」とのことです。

このため、「松濤」というブランドと、約200坪の敷地規模による資産性・希少性の高さを活かし、国内外の富裕層等を主なターゲットに住宅用地等として売却する方針に変更しました。

この結果、事業規模の拡大が避けられなくなり、2026年9月28日までの運用を予定していた81号ファンドの運用を終了し、後継ファンドとして拡大した事業資金を調達し直すことにしたようです。

81号ファンドは総事業費19億4,100万円（募集金額4億円、劣後出資2億4,100万円、借入金13億円）でしたが、今回のファンドは、総事業費22億1,300万円（募集金額6億7,250万円、劣後出資2億5,000万円、借入金12億9,500万円）です。

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「渋谷区松濤 一棟レジデンス フェーズ２」のメリットとデメリット

投資対象不動産のポテンシャル

住宅用地等として売却する方針であり、建物を建てるわけではないので、建築費等の高騰や期間・施工等での工事面でのリスクの低さに安心感があります。

松濤1丁目にある標準地の地価公示価は平米232万円。また、過去の取引事例から見ると、松濤エリア全体の平均が約218万円というデータがあるそうです。

それを踏まえると、今回の平米単価339.4万円は高いような気がします。しかし、三方が公道に面している土地は一般的に希少性が高く、価格も高くなる傾向があります。ブランド力のあるエリアの希少性の高いまとまった広さの土地ですから、単純な相場比較では論じることができない面があります。

しかも、カネに糸目をつけない富裕層を売却ターゲットにするわけですから、高い安いは問題ではないのかも知れません。

売却活動が長期化するリスク

『COZUCHI』では、リスクとして「売却活動が長期化するリスク」を挙げています。

具体的には、「今回のファンドの運用終了予定時期までに、投資対象不動産の売却活動が想定通りに進まないことなどにより、プロジェクト全体の収益及び本ファンド運用終了時点におけるキャピタルゲイン配当が変動する可能性があります」としています。

また、「物件価値向上および売却活動を進める中で、売却先の意向等により、売却時期を調整することが本プロジェクトの収益を最大化させると判断した場合には、次フェーズへ移行する可能性があります」とも説明しています。

不動産価格のピークアウト感が強まってくると、売却活動が長期化するリスクの可能性が高まってくるかもしれません。

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まとめ

今回のファンドの注目点は、エリアブランド力と広さ・道路付けでの希少性という投資対象不動産が持つ強みが、「どれほど売却価格に反映されるか」です。

十分に反映されれば、年利6.0％の想定利回りを上回る配当（リターン）が期待できます。ただ、今後の不動産市況によっては売却活動が長期化するリスクもゼロではありません。

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