年利4.7％！OwnersBookの「渋谷区マンション第4号第1回」

不動産特化型クラウドファンディング　OwnersBook プロモーション

ロードスターインベストメンツ株式会社が運営する不動産特化型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）のプラットホーム『OwnersBook』が「渋谷区マンション第4号第1回」の募集を9月26日に開始します。

今回のファンドは東京都渋谷区代々木に所在するマンションの区分所有1区画を担保とする「シニアローン」に投資するもので、31ヶ月の運用で年利4.7％を予定。利回りとリスクについて考えてみました。

なお、『OwnersBook』のファンドに初めて投資する投資家のための優先枠である「はじめて枠」が設定されています。

渋谷区マンション第4号第1回

区分マンション1戸を担保に貸付け

募集金額	58,000,000円（5,800万円）
予定利回り（年利）	4.70%
運用期間（投資実行 ～ 償還）	31ヶ月（2023/09/29 ～ 2026/04/20）
募集期間（先着式）	2023/09/26 10:00 ～ 2023/09/28 23:59
申込最低・上限金額	10,000円・1,000,000円（100万円）
元利支払日	毎年3月、6月、9月、12月の各末日。

東京都渋谷区代々木に所在するマンションの区分所有1区画を担保とする「シニアローン」への投資です。この不動産を取得する総合不動産会社に5,800万円の貸付けを行います。

「はじめて枠」の設定で初回投資家を優遇

このファンドの募集枠には、「はじめて枠」として、1,700万円が設定されています。『OwnersBook』のファンドに初めて投資する投資家の優先枠です。

9月26日10時に募集が始まりますが、19時59分までは『OwnersBook』のファンドに初めて投資する投資家だけが申し込むことができます。

先着1,700万円に達すると「はじめて枠」の募集は終了します。「はじめて枠」で投資ができなかった場合、同日20時以降の一般枠で再挑戦して下さい。一般枠も先着式です。

早期償還の可能性あり

今回の貸付けは早期返済が可能なため、早期償還の（運用期間が当初予想の31ヵ月よりも短くなる）可能性があります。

この場合、貸付期間（運用期間）が当初の想定よりも短くなるため、分配金の利回りが当初の予定通りの年利4.7％であっても、出資者の受取額（分配金）は当初の予定よりも少なくなります。

担保不動産の概要

担保不動産は現在賃貸中の1LDK

担保となる区分マンションは、1998年1月に建築された築26年の分譲マンション（地上9階地下1階建）の1階の102号室。55.11m2（約16.71坪）の1LDKです。

2023年9月21日現在、所有者（売主）が住居として賃貸しています。現行月額賃料（共益費込）は坪単価13,600円程度です。

居抜きで取得

売主（個人）が自身の資産管理会社（転貸人）を経由して個人（転借人）に賃貸しているようです。この物件を取得する貸付先の総合不動産会社は取得時に転貸人の立場も併せて引き継ぐ予定です。つまり「居抜きで取得する」ということです。このため、取得と共に賃料収入が発生します。

なお、現行の月額賃料（共益費込で坪単価13,600円程度）は、転貸人と転借人の間の賃貸借契約のものです。ただ、外部専門家は新規月額賃料（共益費込）の坪単価について、現行よりもわずかに低い13,500円程度と査定しています。

都心立地、新宿へのアクセスが良好

この分譲マンションは、東京都渋谷区代々木5丁目2に所在し、京王電鉄京王線「初台駅」徒歩7分、小田急電鉄小田原線「参宮橋駅」徒歩7分の立地です。

京王電鉄京王線「初台駅」は同線「新宿駅」まで1駅、小田急電鉄小田原線「参宮橋駅」は同線「新宿駅」まで2駅です。

この地域は、「山手通り」に面した高層の共同住宅やオフィスビルが建ち並ぶ商住混在地域であり、ロケーションも良好です。このため安定的な住宅需要が見込まれます。

なお、建物全体の管理は管理組合から委託されたマンションデベロッパー系の不動産管理会社が行っており、維持・管理の状態は良好です。29,390円（2023年7月末時点）とわずかですが、建物全体の管理費・修繕積立金等に滞納があります。担保不動産について管理費・修繕積立金等の滞納はありません。

 担保不動産と貸付先企業の評価

担保不動産の評価額は7,270万円

『OwnersBook』は2023年9月21日時点での不動産市況の動向及び外部専門家による査定額を参考に、担保不動産を7,270万円と評価しています。

貸付金（今回募集する金額）の5,800万円は、担保物件の評価額の約79.8%に相当します（LTV79.8％）。『OwnersBook』はLTV 80％を貸付けの上限としているので、ほぼ上限いっぱいの貸付けとなります。

貸付額5,800万円ベースで高い表面利回り

外部専門家が査定した月額13,500円/坪で算出した年間の賃料は270.6万円になります。これを基に表面利回りを計算すると、評価額の7,270万円ベースで3.72％、貸付額の5,800万円ベースで4.67%になります。

16.71坪 × 13,500円/月 × 12ヶ月 ＝ 年間賃料収入2,706,915円

年間賃料収入2,70.6万円 ÷ 7,270万円 ＝ 表面利回り3.72％

年間賃料収入2,70.6万円 ÷ 5,800万円 ＝ 表面利回り4.67％

古いマンションですが、立地の良さなどから、上記の表面利回りであれば、仮に貸付金の回収ができなくなり、担保不動産を市場で売却した場合、5,800万円程度の売却が可能なのではないでしょうか。言い換えると、貸付金5,800万円の回収可能性は高いと思われます。

また表面利回り4.67％であれば、賃貸収入で利払いも可能です。このため利払いにも不安はありません。

貸付先企業の前期売上高は13.6億円

貸付先企業は東京都港区に所在する総合不動産会社です。不動産投資事業と不動産売却コンサルティング事業を手掛け、過去3期にわたって経常利益および当期純利益を計上しています。

『OwnersBook』の貸付け実績が過去7件あり、うち4件は返済、貸付中の他3件についても利払いの返済等はありません（2023年9月21日現在）。

直近の2023年2月期 （百万円）決算は、売上高13億66百万円、営業利益60百万円、経常利益32百万円、当期純利益2百万円。 財政状態は、総資産11億59百万円、純資産23百万円。

貸付条件

今回の貸付条件は、2023年9月29日から 2026年3月31日までの30ヵ月で、金利4.6％。債権保全のため、担保として貸付け実行時に債権額5,800百万円の抵当権（第一順位）を設定します。

貸付けは資金使途についての定めがありません。貸付先企業は、返済原資として、担保不動産の売却代金の他、他の金融機関等からの借入等を想定しているようです。

リスク評価

担保不動産は立地が良く、しかも現在稼働中です。このため、『OwnersBook』ではローリスクと考えているようで、その考えが貸付けの上限に近い79.8％のLTVに反映されています。

一方、貸付先企業については、「リスク小」、「リスク中」、「リスク大」の3段階評価で「リスク中」と評価しています。取引実績があり、きちんと返済されていますが、利益水準が低く、過小資本であることが評価の理由と思われます。

まとめ

今期のファンドは「はじめて枠」の設定第2号ファンドです。貸付先企業や貸付条件は第1号と同じです。実績のある貸付先のローリスクな案件を厳選したのではないでしょうか？

一方、4.7％という年利は『OwnersBook』のファンドとしては高い方です。

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