PR 不動産特化型クラウドファンディング OwnersBook
ロードスターインベストメンツ株式会社が運営する不動産特化型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）のプラットホーム『OwnersBook』が「渋谷区戸建用地3-2」の募集を1月15日18時に開始します。
東京都渋谷区松濤に所在する戸建用地を担保とする「シニアローン」への投資です。24ヶ月の運用で年利4.3％を予定。メリットとデメリットについて詳しく説明します。
渋谷区戸建用地第3号第2回
募集金額7億円の大型ファンド
| 募集金額 | 700,000,000円（7億円） |
| 予定利回り（年利） | 4.30% |
| 運用期間（投資実行 ～ 償還） | 24ヶ月（2024/02/29 ～ 2026/02/20） |
| 貸付条件：金利・期間 | 4.2％・23ヶ月（2024/02/29 ～ 2026/01/31） |
| 募集期間（先着式） | 2024/01/15 18:00 ～ 2024/02/15 23:59 |
| 申込最低・上限金額 | 1口10,000円・上限なし |
| 分配・償還予定日 | 2024/04/20、07/20、10/20 |
| 2025/01/20、04/20、07/20、10/20 | |
| 2026/01/20、02/20 |
東京都渋谷区松濤に所在する戸建用地を担保とする「シニアローン」への投資です。この土地を取得するアセットオーシャン株式会社（東京都渋谷区）に7億円の貸付けを行います。
担保不動産は更地の状態であり、土地上に建物は存在しません。駐車場として一時的に賃貸されているようです。
また、2023年12月に募集し、2024年1月31日を投資実行（貸付実行）予定日としている（運用が始まる）「渋谷区戸建用地第3号第1回」の担保不動産と隣接しています。今回の土地取得で隣接地と一体となり、不動産価値の向上が期待できます。
担保の設定と連帯保証で債権を保全
信用補完の一環として、貸付けの際に債権額7億円の抵当権（第一順位）を設定します。
加えて、貸付先企業のグループ企業であるフォレストガーデン株式会社（東京都港区）が連帯保証人となります。
フォレストガーデン株式会社（以下、フォレスト社）の主な事業は、不動産の売買、賃貸、管理。過去3年間、経常利益及び当期純利益を計上しています。過去1件、『OwnersBook』での借入および返済の実績があります（2024年1月12日現在）。
なお、フォレスト社の代表者は、フォレスト社と貸付先企業であるアセットオーシャン株式会社の株式の100％を保有しています。
フォレスト社が地上げを行った後にアセットオーシャン株式会社に転売し、セットオーシャン株式会社がデベロッパーやハウスメーカー等に売却しているものと思われます。
株主優待枠
このファンドは、募集を行うロードスターインベストメンツ株式会社の親会社であり、東証プライム上場企業であるロードスターキャピタル株式会社（証券コード3482）の株主向けに優待枠が設定されています。
このため、一般募集は1月15日18時からですが、募集額7億円のうち2億円は株主優待枠として、1月15日正午12時から17時59分まで先行して募集されます。いずれも先着式です。
また、今回のファンドは2月15日の募集終了、2月29日からの運用開始を予定していますが、申込総額が募集総額に到達した場合には、予定よりも早く募集を終了し、運用を開始する予定です。
出資金の振込先は三菱UFJ銀行
『OwnersBook』は申し込みにあたって事前入金が必要です。事前入金がないと申し込むことができません。事前に入金した金額の範囲内で申し込むことができます。
出資金の振込先は三菱UFJ銀行です。詳しくはこちらのページへ。
PR 不動産のプロが行う不動産担保貸付けで安定した金利収入 OwnersBook
担保不動産は都内有数の高級住宅街「渋谷区松濤」に所在
敷地面積約264m2（約80坪）
担保不動産は東京都渋谷区松濤2丁目に所在し、敷地面積は264.47m2（約80坪）。幅員6.3mの公道と接しています。
用途地域は第1種低層住居専用地域に指定され、建蔽率60%（指定建蔽率60%）、容積率150%（指定容積率150%）。
渋谷区松濤は著名人等から高い人気
渋谷区松濤は都内でも有数の高級住宅街として知られ、デヴィ夫人や元SMAPの稲垣吾郎、草薙剛、香取慎吾等がお住まいです。
担保不動産は京王井の頭線「神泉駅」へ徒歩5分程度のところにあり、「渋谷駅」も徒歩圏です。鍋島松濤公園の近くに位置する落ち着いた住環境にあり、高い住宅需要が見込まれます。
PR 不動産担保付き貸付け OwnersBook
担保不動産の評価
担保不動産の査定額は9億700万円
2024年1月12日時点での不動産市況の動向、及び外部専門家による査定額を参考に、『OwnersBook』は、担保不動産を9億700万円と査定しています。
今回募集する7億円は、担保物件の査定価格の約77.2%となります（LTV 77.2％）。
担保不動産の評価は公示地価の約1.8倍
担保不動産の査定額9億700万円は平米単価にすると342.9万円（坪単価1,133.7万円）になります。
一方、担保不動産の近隣の「渋谷区松濤2-3-2」の2023年の公示地価は148万円（坪単価489万円）です。このため、評価額は公示地価の約1.8倍になります。
不動産の実勢価格は公示地価よりも高くなりますが、今回の査定価格は公示地価と大きな開きがあります。
ただ、2022年の情報になりますが、ある不動産情報では、駅から徒歩10.5分の物件（60.5坪）の坪単価が926.3 万円とあります。この情報をもとにすると、評価が極端に高いわけではないと言えます。
なお、募集金額7億円ベースでは、平米単価264.6万円（坪単価874.9万円）になります。
PR 安定した4.3％の金利収入 OwnersBook
メリットとデメリット
出資のしやすさがメリット
募集金額が7億円と『OwnersBook』としては大型のファンドです。このため、先着式の募集ですが短時間で募集枠が埋まってしまうことがないと思います。
加えて、年利4.3％の予定利回りは申し込みが殺到するほど高いリターンではありません。
つまり、出資しやすい。『OwnersBook』が現在運用しているファンドの平均募集金額は2億4,800万円弱です。
『OwnersBook』は事前入金が必要なので、先着式で後れを取ったり、抽選式で落選したりして出資できないと、事前に入金した資金が遊んでしまいます。
しかし、今回のファンドは募集金額が大きいため、こうしたリスクは少ないと思います。
また、高い需要が見込まれる高級住宅街の優良物件であり、この土地を取得した貸付先の不動産会社が転売できずに元本の償還が滞るというリスクも少ないと思います。
『OwnersBook』の募集平均を下回るリターン
『OwnersBook』のファンドの場合、年利4.3％の予定利回りは低いわけではありませんが、特に高くもありません。『OwnersBook』が現在運用しているファンドの予定利回りの平均は年利4.56％です。
年利が高くなると、申し込みが殺到して出資できる可能性が低くなります。年利4.3％の予定利回りは出資しやすさの面ではメリットですが、リターンの面ではデメリットでもあると言えます。
ただ、今回のファンドは人気住宅街の優良物件なので、リスクとリターンのバランスがとれていると考えます。
また、『OwnersBook』のファンドは募集金額が大きくなると、想定年利はあまり高くならない傾向があります。貸付けリスクとの見合いの範囲内で、貸付先企業の利払負担が考慮されているのかも知れません。
この他、担保不動産は既に取得している隣接地との一体化によるバリューアップの可能性もありますが、『OwnersBook』のファンドは不動産投資クラウドファンディングではなく、ソーシャルレンディングなので不動産がバリューアップしても投資家のリターンに影響はありません。
PR ソーシャルレンディング OwnersBook
東証プライム上場企業グループが展開する『OwnersBook』
東証プライム上場企業 ロードスターキャピタル株式会社
『OwnersBook』は東証プライム上場企業であるロードスターキャピタル株式会社（証券コード3482）が行うクラウドファンディング事業のブランド名です。
ロードスターキャピタル株式会社はグループで、クラウドファンディング事業、コーポレートファンディング事業、アセットマネジメント事業を展開しています。
| 会社名 | ロードスターキャピタル株式会社 |
| 代表 | 代表取締役社長 岩野 達志 |
| 資本金 | 14億2百万円（資本準備金とあわせて27億94百万円） |
| 住所 | 〒104-0061 東京都中央区銀座1-9-13 プライム銀座柳通りビル |
| URL | https://www.loadstarcapital.com/ja/index.html |
| 創業年月日 | 2012年3月 |
| 事業内容 | クラウドファンディング事業、コーポレートファンディング事業、 アセットマネジメント事業 |
投資家から集めた資金を不動産担保貸付けで運用
『OwnersBook』は、不動産投資クラウドファンディングのように投資家から集めた資金で不動産を運用するのではなく、投資家から集めた資金を不動産を担保にした貸付けで運用します。
このタイプは、「ソーシャルレンディング」と呼ばれており、『OwnersBook』では不動産特化型クラウドファンディングと定義しています。
『OwnersBook』は子会社ロードスターインベストメンツ株式会社が運営
『OwnersBook』を運営しているのは、ロードスターキャピタル株式会社ではなく、100％子会社のロードスターインベストメンツ株式会社です。
ロードスターキャピタル株式会社は自己資金でコーポレートファンディング事業を行っています。同事業は自己資本を用いて不動産投資を行う事業です。自らの投資リスクが『OwnersBook』のファンドに出資した投資家に及ぶことを防ぐため、『OwnersBook』を別会社で運営しているわけです。
| 会社名 | ロードスターインベストメンツ株式会社 |
| 代表 | 代表取締役社長 成田 洋 |
| 資本金 | 50百万円（資本準備金とあわせて80百万円） |
| 株主 | ロードスターキャピタル株式会社（100％） |
| 住所 | 〒104-0061 東京都中央区銀座1-9-13 プライム銀座柳通りビル |
| URL | https://loadstarinvestments.com/ja/ |
| 創業年月日 | 2019年8月 |
| 事業内容 | 不動産にかかるアセットマネジメント事業、クラウドファンディング事業 |
法律による投資家保護の下で行われる事業
ロードスターインベストメンツ株式会社は、ファンドの募集（投資家の匿名組合契約への申込みの受付）や投資口座における預かり金に係る送金及び管理を行っています。
実際に企業への営業や貸付けを行っているのは、同じくロードスターキャピタル株式会社の100％子会社であるロードスターファンディング株式会社です。
なぜロードスターインベストメンツ株式会社が企業への貸付けを行わないかというと、投資家保護の観点から、法律により、資金を集めた会社が貸付けを行うことは禁じられているからです。
つまり、法律上、資金を集める会社と貸付けを行う会社を別会社にする必要があります。
PR 不動差特化型クラウドファンディング OwnersBook
まとめ
今回のファンドは、4.3％の予定利回り（年利）や7億円という募集金額の多さを考えると、クリック合戦もなく、落ち着いて申し込むことができると思います。
24ヶ月の運用期間を予定していますが、『OwnersBook』は期限前償還が多く、実際の運用期間は1年程度です。このため、運用期間リスクは高くありません。
おススメ記事２選
不動産投資クラウドファンディング13社比較！メリット・デメリットとおすすめランキング
障がい者グループホーム投資『みんなで福祉』のメリットとデメリット
PR 投資家登録は公式サイトから OwnersBook
© cma 2020-2024
コメント