PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が「上野広小路開発プロジェクト フェーズ２」の募集を9月8日19時に開始しました。
東京メトロ銀座線他各線「上野広小路駅」至近に位置する開発用地を投資対象とするファンド2本です。共に18ヶ月の運用で年利6.0％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。
上野広小路開発プロジェクトに投資する2本のファンド
「上野広小路駅」至近の隣接する土地が投資対象
募集するファンドは、東京メトロ銀座線他各線「上野広小路」駅至近に位置する、一棟の空ビル付き開発用地を投資対象とするファンド「No.C-134 上野広小路開発プロジェクト -土地・建物- フェーズ２」（以下、C-134）と更地を投資対象とするファンド「No.C-135 上野広小路開発プロジェクト -土地- フェーズ２」以下、C-135）です。
フェーズ１では、新規建物開発を前提とした事業検証や本物件周辺地との権利調整を進めました。その結果、周辺地の一部について、権利調整が進展し、追加で用地を取得できる見込みが高まりました。
この追加取得が実現すると、プロジェクトの用地規模が拡大し、事業の収益性の高まりが期待できます。このため、フェーズ２では、建物の開発準備を進めるとともに、周辺地の権利調整を更に進め、開発用地規模を拡大させる計画です。
PR スマホで手軽に不動産投資 COZUCHI
No.C-134 上野広小路開発プロジェクト -土地・建物- フェーズ２
90.24m2の建物付き土地が投資対象
| 募集金額 | 1,138,000,000円（11億3,800万円） |
| 優先募集（スイッチ申込・抽選式） | 1,042,000,000万円（10億4,200万円） |
| 一般募集（抽選式） | 96,000,000円（9,600万円） |
| 想定利回り（年利） | 6.0%（インカムゲイン0.1%＋キャピタルゲイン5.9％） |
| 運用期間 | 18ヶ月（2025/09/26～ 2027/03/25） |
| 配当日＆償還日 | 2027/04/23 |
| 募集期間 | 2025/09/08 1900 ～ 2025/09/12 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 10,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 2025/09/12・2025/09/19 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2025/09/19・出資者確定日から3日 |
| 出資総額 | 1,168,000,000円（11億6,800万円） |
| 劣後出資額・比率 | 30,000,000円（3,000万円）・2.5％ |
投資対象は、東京都文京区湯島３丁目に所在し、東京メトロ銀座線「上野広小路駅」徒歩2分の土地・建物です。
土地は敷地面積90.24m2。商業地域に指定され、指定建蔽率80％、指定容積率600％。
建物は鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付5階建、延床面積367.42m2（1階～2階及び地下1階71.6m2、5階塔屋9.42m2）。
出資金の振込先は三井住友銀行
申込みは1万円単位で、1万円から。申込上限は3,000万円です。
募集はスイッチ申込・一般募集共に抽選式で行われ、募集終了日の９月12日に出資者が確定し、当日中にメールにて抽選結果の連絡が入ります。当選した方はメールに従って出資確定の手続きを行って下さい。入金期日は９月19日です。
キャンセル待ちの制度も用意されています。キャンセル待ちで当選した場合、９月19日にメールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行い、手続きの日から３日後までに出資金を入金して下さい。
出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。
PR 日々の値動きがない！「ほったらかし不動産投資」 COZUCHI
No.C-135 上野広小路開発プロジェクト -土地- フェーズ２
197m2の更地が投資対象
| 募集金額 | 771,000,000円（7億7,100万円） |
| 優先募集（スイッチ申込・抽選式） | 704,000,000円（7億400万円） |
| 一般募集（抽選式） | 67,000,000円（6,700万円） |
| 想定利回り（年利） | 6.0%（インカムゲイン0.1%＋キャピタルゲイン5.9％） |
| 運用期間 | 18ヶ月（2025/09/26～ 2027/03/25） |
| 配当日＆償還日 | 2027/04/23 |
| 募集期間 | 2025/09/08 1900 ～ 2025/09/12 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 10,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 2025/09/12・2025/09/19 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2025/09/19・出資者確定日から3日 |
| 出資総額 | 791,000,000円（7億9,100万円） |
| 劣後出資額・比率 | 20,000,000円（2,000万円）・2.5％ |
投資対象は、東京都文京区湯島３丁目に所在し、東京メトロ銀座線「上野広小路駅」徒歩2分の土地（更地）です。
土地は敷地面積197.85m2。商業地域に指定され、指定建蔽率80％、容積率約240％。容積率は、指定容積率が600％ですが、前面道路幅員による制限を受けています。
出資金の振込先は三井住友銀行
PR 無料！投資家登録はコチラ COZUCHI
用地規模の拡大で高まる収益拡大期待
前フェーズを通じて周辺地の一部について権利調整が進展し、追加で用地を取得できる見込みが高まりました。プロジェクトの用地規模が拡大するということは、それ自体でプロジェクトのバリューアップ（ ⇒ 売却益の拡大）につながります。
このため、フェーズ２では、周辺地についてもさらに権利調整を進め、開発用地規模のさらなる拡大に努めると共に、C-134の土地、C-135の土地、追加取得予定の土地とを合わせた土地を想定して、建物の開発準備を進めていきます。
建築費高騰など昨今のマーケット動向を踏まえ、開発用地として外部へ一体売却を行う可能性もありますが、開発した建物の売却にしろ、開発用地としての売却にしろ、用地規模の拡大は投資家にとって歓迎すべきことです。
PR 配当の上積みで実質平均利回り17.9％ COZUCHI
「上野広小路開発プロジェクト フェーズ２」のメリットとデメリット
用地規模の拡大による配当の上乗せ期待
用地規模の拡大による配当の上乗せ期待があります。『COZUCHI』では、ファンドの終了時に組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施する独自の方針を定めています。
また、記事執筆時点（9月10日23時）の募集の進捗率が、C-134ファンド40％、C-135ファンド37％と低調です。このため、それほど大きな応募倍率にならないと思います。言い換えると出資のチャンス大です。
ちなみに、24ヶ月運用で想定利回り6.0％の条件で募集した「No.C-133 博多区比恵町 一棟マンション」は、応募倍率が6.21倍でした。
不動産の流動性リスクや建物建築の際のリスク
不動産の流動性リスク
『COZUCHI』は2本のファンドに共通するリスクとして、不動産の流動性リスクを挙げて説明しています。
2本のファンドは、開発用地として、または新築建物としての売却時のキャピタルゲインを主な配当原資と想定していますが、必ずしも想定する時期および価格で売却できるとは限りません。この場合、ファンドの運用終了日及び償還・配当日が延期となる可能性があります。
また、プロジェクトの進捗状況を踏まえて、ファンドの運用期間を延長することが合理的であると判断するケースも考えられます。この場合も、運用終了日及び償還・配当日が延期となる可能性があります。
建物建築時のリスク
筆者は上記のリスクに加え、建物を建築する場合、建築工事でのトラブルや自然災害等で予期せぬコストが発生するリスクがあり、この場合、配当の支払いや元本償還に支障をきたす可能性があると考えます。
PR 年利6.0%！「上野広小路開発プロジェクト -土地- フェーズ２」 COZUCHI
まとめ
かつて高利回りを謳った『COZUCHI』のファンドですが、最近では想定年利6.0％以下が定着してきました。
このため、今回の2本のファンドは想定利回りが高い部類に入ります。しかし、募集の立ち上がりが低調なため、応募すれば出資のチャンスは大きいと考えます。余裕資金があるのであれば、出資を検討する余地が大きいと考えます。
なお、現在『COZUCHI』では、TRIAD・COZUCHI・COMMOSUS 投資家感謝キャンペーン 「累計1,000億円調達記念！2人に1人当たる夏の大感謝祭！」を開催中です。
おすすめ記事3選
やってみて実感した『COZUCHI』の魅力とメリット・デメリット
不動産投資クラウドファンディング12社比較！メリット・デメリットとおすすめランキング
障がい者グループホーム投資『みんなで福祉』のメリットとデメリット
PR 投資家登録は公式サイトから COZUCHI
© cma 2025
コメント