年利5.5％！TSON FUNDINGの「SMART FUND49号」 - 不動産投資クラファン新聞

株式会社TSON（ティーソン）が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『TSON FUNDING』が「SMART FUND49号（埼玉県蕨市）」の募集を9月13日11時に抽選式で開始しました。

埼玉県蕨市に建設中の3階建メゾネットアパート1棟を投資対象とし、12ヶ月の運用で年利5.5％を予定する匿名組合型ファンドです。利回りとリスクについて考えてみました。

「SMART FUND49号（埼玉県蕨市蕨駅）」

投資対象不動産は埼玉県蕨市に建設中の新築3階建メゾネット型賃貸住宅（1棟4戸）です。2024年4月の完成を目指しており、同年9月25日までに売却し、元本の償還と配当を行う予定です。

株式会社アレップス（東京都千代田区）とマスターリース（一括借り上げ）契約を締結するため、入居開始後は「全期間空室保証付き」となります。

不動産投資クラウドファンディングのリスクの一つとして災害リスクを挙げることができます。このリスクに備えるため、万が一の災害時に建物の購入金額と同等価格を限度額とした補償を受けることができる「住まいの総合保険」に加入し、災害時のリスク低減も図ります。

具体的には、火災、落雷、破裂、爆発、風災、雹災（ひょうさい）、水濡れ、盗難、水災、破損、汚損については限度額までフルサポート。地震については限度額の50％まで補償します。

配当金支払いおよび元本償還の信用補完を目的に優先劣後構造を採用し、出資総額の10.0％に相当する580万円を株式会社TSONが劣後出資します。

敷地面積は145.50m2。第1種住居地域に指定され、建ぺい率60%、容積率は指定容積率が200％ですが、道路付けの関係で181.6%。接道幅員は北西側公道約4.5ｍ。

建物は木造２×４工法の3階建メゾネット型賃貸住宅1棟。建物面積199.64m2。総戸数4戸で、間取りは1LDK3戸、2LDK1戸です。

メゾネット型賃貸住宅とは、1住居を2階分使って形成し、屋内階段を設けて上下階をつなぎ、複数階を専有する賃貸住宅です。

投資対象不動産の場合、1世帯で1階から最上階の3階までを使うため、賃貸トラブルで最も多い上下階の騒音トラブルがないことが特徴です。

埼玉県蕨市中央3丁目に建築中の投資対象不動産は京浜東北線「蕨駅」徒歩10分（約800ｍ）の立地です。

資料（埼玉県蕨市の物件周辺賃貸住宅市場データ）によると、埼玉県蕨市の物件の最寄駅までの平均徒歩時間は8分。このため、投資対象不動産は最寄駅までの時間が若干平均を上回りますが、誤差の範囲と言えます。

「蕨駅」は都内へのアクセスに優れ、JR京浜東北線「赤羽駅」まで直通で約9分、「赤羽駅」での乗り継ぎでJR埼京線「新宿駅」まで約24分です。

株式会社アレップスとのマスターリー契約の下、月額の賃料収入は42.0万円（駐車場代除く）、年額504.0万円（同）です。

経費率を30％としても、352.8万円の利益が出ます。

賃貸収入年額504.0万円×経費率30％＝151.2万円

賃貸収入年額504.0万円-経費151.2万円＝352.8万円

優先出資額5,220万円に対する年利5.5％の配当は287.1万円なので、賃貸収入による利益352.8万円で賄うことができます。このため、配当リスクはローリスクと考えることができます。

出資総額5,800万円に対して、マスターリース契約の下での賃料収入の年額は504.0万円（同）です。このため表面利回りは8.69％と高い利回りが期待できます。

このように高い表面利回りが期待できるため、売却のハードルは低く、元本償還リスクもローリスクと考えることができます。

なお、一般的にマスターリース契約の下でオーナーに入る賃料収入は実際の賃貸収入の80～85％と言われています。

仮に今回のマスターリース契約の下での賃料収入が実際の賃貸収入の85％と仮定した場合、表面利回りは10.2％とさらに高くなります。

『TSON FUNDING』の投資対象不動産は中部圏と首都圏の物件があります。首都圏の投資家にとって中部圏はエリア的に馴染みが薄く、投資対象不動産をイメージしにくいところがあります。

しかし、今回は首都圏の物件であり、東京のベッドタウンと言える埼玉県蕨市の物件なのでイメージしやすいのではないでしょうか。しかも、5.5％の高いリターンを12ヶ月間享受することができます。

『TSON FUNDING』は毎月コンスタントに複数のファンドをリリースしているため、各ファンドの応募倍率は概ね1～2倍。高いリターンでありながら、比較的出資しやすいことも特徴です。

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