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株式会社グローベルスが運営する不動産クラウドファンディングのプラットホーム『大家.com』が新ファンド「区分マンション #70」の募集を11月17日正午に抽選式で開始します。
埼玉県入間郡に所在するマンションの区分所有1区画を投資対象とし、12ヶ月の運用で年利7.0％を予定。同ファンドのメリットとデメリットについて考えてみました。
区分マンション（埼玉県入間郡）#70
年利7.0％の小型ファンド
| 募集金額 | 4,600,000円（4,600万円） |
| 想定分配率（年利） | 7.0% |
| 予定運用期間 | 12ヶ月（2023/11/27 ～ 2024/11/26） |
| 分配・払戻予定日 | 2024/12/13 |
| 募集期間（抽選式） | 2023/11/17 1200 ～ 2023/11/20 1200 |
| 募集単位 | 1口10,000円 |
| 出資金振込期日 | 2023/11/24 1800 |
| 出資総額 | 51,000,000円（5,100万円） |
| 劣後出資額・比率 | 500,000円（50万円）・9.8％ |
投資対象不動産は埼玉県入間郡三芳町に所在し、ファンド事業者である株式会社グローベルスが保有する「ライオンズマンション鶴瀬第3」4階の区分所有1区画です。
今回のファンドは9月29日に運用を終了し償還した#45ファンドの再組成ファンドであり、実績のあるファンドです。
募集額が460万円と小規模ですが、賃貸収入を配当原資として年率7.0％のハイリターンを予定しています。
マスターリース契約で家賃収入の不安なし
投資対象不動産は、個人がサブリースを目的に賃借しており、家賃は月額7万3,000円、年額87万6,000円。契約期間は2022年2月28日～2024年2月28日となっています。
投資対象不動産の概要と算定価格
静かな住宅地の4階建マンション
「ライオンズマンション鶴瀬第3」は埼玉県入間郡三芳町藤久保に所在し、東武東上線「鶴瀬駅」徒歩20分の立地です。
土地は4,647.74m2（約1,405.9坪）。第2種住居地域と第1種低層住居専用地域にまたがり、マンションの周囲は静かな住宅地といった感じです。
建物は鉄筋コンクリート造4階建、総戸数75戸、1991年11月竣工の築33年。投資対象不動産は4階の3LDK、専有面積57.6m2（17.42坪）です。
鶴瀬駅まで距離がありますが、鶴瀬駅からは池袋駅まで乗り換えなしで片道30分程度と都心へのサクセスが良好。駅周辺はロータリーや店舗の整備が進んでいます。
算定価格は880万円
投資対象不動産は鑑定評価を受けていませんが、収益還元法や類似エリア、類似物件との取引事例の比較等を基に株式会社グローベルスが算定した2023年10月31日時点の価格は880万円です。
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ファンドのリスク
配当リスクはローリスク
460万円を12ヵ月運用して7.0％の配当を行うためには37.5万円が必要です。
一方、資料によると、現在の稼働率は100％で、年額賃料収入87.6万円、年額費用約49.5万円、差引利益約38万円です。
差引利益 約38万円 ＞ 配当必要額 37.5万円
家賃収入に基づく利益で配当原資を確保できるため年利7.0％の高利回り配当に不安はありません。
元本償還リスクもローリスク
マスターリース契約の下での年間賃料収入87.6万円を基にすると、出資総額510万円ベースでの表面利回りは17.18％、募集金額460万円ベースでは19.04%にもなります。
マスターリース契約の下での賃料は、通常、転貸先（入居者）に貸す賃料の85％程度です。つまり、実際の賃料の15％引き程度の賃料なのですが、投資対象不動産は上記のような高い表面利回りが期待できるわけですから売却のハードルは低いと思います。
このため、元本償還のリスクもローリスクと考えることができます。
なお、株式会社グローベルスが算定した880万円ベースでの表面利回りは9.95％です。このくらいの価格で売れるのではないでしょうか。
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まとめ
「区分マンション（埼玉県入間郡）#70」は、ローリスクでありながら、年利7.0%のハイリターンが期待できるファンドです。投資するにあたってメリットは大きく、デメリットは見当たりませんね。応募すべきファンドです。
抽選式なので1月17日正午12時の募集開始に合わせる必要はありません。11月20日の正午12時までに応募すればOKです。
ただ、募集金額が460万円と小規模なので高い応募倍率になることは必至です。前回の#45ファンドの応募倍率は16.2倍でした。
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