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株式会社エボルゾーンが運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『ASSECLI（アセクリ）』が「神奈川県藤沢市#36ファンド」の募集を10月17日18時に開始します。
神奈川県藤沢市に所在するマンションを投資対象とし、6ヶ月の運用でインカムゲインを中心に年利6.5％のハイリターンを予定。利回りとリスクについて考えてみました。
神奈川県藤沢市#36ファンド
マンション2棟でワンセット
| 募集金額 | 90,900,000円（9,090万円） |
| 想定分配率（年利） | 6.50% |
| 予定運用期間 | 6ヶ月（2023/10/30 ～ 2024/05/07） |
| 分配・払戻予定日 | 2024/5/14 |
| 募集期間（先着式） | 2023/10/17 1800 ～ 2023/10/23 2359 |
| 募集単位 | 1口10,000円 |
| 出資金振込期日 | 2023/10/24 |
| キャンセル待申込確定・振込期日 | 2023/10/25 （10時頃メール連絡）・2023/10/26 |
| 出資総額 | 101,000,000円（1億100万円） |
| 劣後出資額・比率 | 10,100,000円（1,010万円）・10.0％ |
投資対象不動産は神奈川県藤沢市に所在する2棟からなるマンションです。
6ヶ月の運用で年利6.5％を予定しており、運用期間終了日までに売却し、運用期間中の家賃収入を中心に売却益を含めて分配する予定です。
株式会社エボルエステートとマスターリース（一括借り上げ）契約を結ぶため、配当原資となる家賃収入に不安はありません。
出資金の入金はPayPay銀行
ファンドへの出資申込み完了後、契約成立時書面を確認のうえ、申込額を過不足なくPayPay銀行の指定された口座に入金してください。振込手数料は投資家の負担となります。
なお、出資金のデポジットには対応していないため、ファンドへの申込み前に入金した場合、返金となります。
キャンセル待ちシステムあり
先着式の募集ですが、募集金額以上の応募があった場合は自動的にキャンセル待ち扱いとなり、キャンセルの状況次第で出資するチャンスがあります。
先着順で出資が確定しても、10月24日付けでの入金確認がとれない場合はキャンセル扱いとなり、キャンセル待ちの方に出資の権利が移ります。
キャンセル待ちで出資の権利を得た方には、10月25日の10時頃、出資確定のメールが届きます。10月26日付けでの入金確認がとれるように指定された口座に必要額を振り込んでください。
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投資対象不動産の概要とおすすめポイント
3階建と4階建の2棟がセット、総戸数17戸
投資対象不動産は藤沢市辻堂新町1丁目に所在し、JR東海道本線「辻堂駅」徒歩9分の立地です。
土地は198.34m2。第一種住居地域に指定され、指定建蔽率60％、指定容積率200％。ただ、前面道路幅員が4mなので許容容積率160％です。
建物は、鉄筋コンクリート造陸屋根3階建と4階建、1987年9月竣工の築27年。簿床面積は、3階建が177.39m2、4階建が138.24m2、合計315.63m2。総戸数17戸、全ての間取りが1Kです。
投資対象不動産の評価額は約9,891万円
2023年9月29日付で売買契約が締結されており、2023年10月30日までにファンド事業者である株式会社エボルゾーンが引渡しを受け、所有権を移転する予定です。
その後、匿名組合勘定へ経理処理する区分を変更し、事業を開始します。匿名組合勘定による対象不動産の取得価額は金92,000,000円です。
不動産鑑定士による鑑定評価はありませんが、外部の不動産鑑定会社等により、株式会社エボルゾーンが取得した調査価格を参考に決定した評価額は約9,891万円（98,908,860円）。ファンドの募集金額9,090万円を1割弱上回ります。
マスターリース契約で家賃収入を安定化
家賃収入の安定化を図るため、ファンド事業者である株式会社エボルゾーンのグループ会社（株式会社エボルエステート）と2023年10月30日付でマスターリース契約を締結します。
全賃貸面積は 289.17m2、月額賃料624,000円（共益費含む）、年額賃料7,488,000円（同）。2025年10月29日（契約満了日）までの契約です。
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配当リスク・元本償還リスク共にローリスク
家賃収入で配当原資を確保（配当リスクはローリスク）
今回のファンドは募集金額9,090万円を6ヶ月運用して年利6.5％の配当を行う予定です。このため、配当に必要な金額は約295.4万円になります。
一方、年間の家賃収入748.8万円から経費（会社資料によると約92万円）を引いた年間利益は656.8万円。ファンドは6ヶ月運用なので、運用期間中の利益はこの半分の328.4万円になります。
つまり、家賃収入で配当原資を確保できる計算です。
配当に必要な金額は約295.4万円 ＜ 利益 328.4万円
売却（元本償還リスク）もローリスク
上記の家賃収入と利益を基に出資総額1億100万円ベースでの利回りを計算してみると、表面利回り（売上ベースの利回り）が7.41％、利益ベースでの利回りが6.50％と共に高い利回りが期待できます。
年間家賃収入 748.8万円 ÷ 出資総額1億100万円 ＝ 表面利回り 7.41％
年間利益 656.8万円 ÷ 出資総額1億100万円 ＝ 利益利回り 6.50％
ファンドの運用期間終了までに投資対象不動産を売却し元本の償還を行う予定ですが、上記のように高い利回りが期待できるため、買い手を探すのは難しくないと思います。
なお、今回のファンドの場合、売却には、ファンド事業者である株式会社エボルゾーンの固有財産とすること、もしくは他の不動産特定共同事業契約に係る財産とする行為を含みます。
つまり、売却と言っても、外部に売却しないケースも含まれるわけです。
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まとめ
不動産投資クラウドファンディングは配当や元本を保証するものではありませんが、今回の「神奈川県藤沢市#36ファンド」は、配当リスク・元本償還リスク共にローリスクな一方、リターンは年利6.5％のハイリターンです。
募集開始は10月17日18時。『ASSECLI』のファンドの過去6ヶ月間の応募倍率は1.02～1.27倍と高いわけではないのですが、先着式の募集なので厳しいクリック合戦となります。今回もクリック合戦が避けられないと思いますが、「ダメもと」で挑戦してみましょう。
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