PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が「港区南麻布プロジェクト」に伴う3本のファンドの募集を開始します。
3本のファンドの投資対象は、東京都港区に所在する、底地、区分マンション、ビル2棟。各々別の投資戦略に基づく運用となりますが、いずれも12ヶ月間の運用で想定年利5.0％を予定。メリットとデメリットについて考えてみました。
港区南麻布プロジェクトの概要
3本（fund No.87、fund No.88、fund No.89）のファンドを募集し、港区南麻布5丁目に所在し、近接する3物件をファンド毎に投資対象とします。
投資対象とするのは、fund No.87が底地権、fund No.88が区分マンション、fund No.89がビル2棟。東京メトロ日比谷線広尾駅より徒歩3分の好立地です。
募集方式は、3本全てが先着式です。出資申し込みを行い、先着入選し出資が確定すると、出資確定メールが届きます。記載の期日までに出資金を振り込んでください。
出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。
PR 実績平均利回り（年利）22％ COZUCHI
fund No.87 港区南麻布プロジェクト 底地
安定した地代収入が期待できる底地
| 募集金額 | 62,000,000円（6,200万円） |
| 想定利回り（年利） | 5.0%（キャピタルゲイン4.0%＋インカムゲイン1.0%） |
| 運用期間 | 12ヶ月（2024/01/31 ～ 2025/01/30） |
| 配当（2回）＆償還日 | 2025/02/28 |
| 募集期間（先着式） | 2024/01/09 1900 ～ 01/12 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 10,000円・6,200,000円（620万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 2024/01/12・01/18 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2023/01/23・出資者確定日から4日後 |
| 出資総額 | 69,000,000円（6,900万円） |
| 劣後出資額・比率 | 7,000,000円（700万円）・10.1％ |
fund No.87ファンドでは99.18m2の底地を投資対象とします。第1種住居地域に指定され、指定建蔽率60％、指定容積率400％（共に緩和や制限なし）。現在、借地人がマンション（下層階は事務所）を建築中（建て替え中）です。
年利5.0％を予定する配当は、12ヶ月間の地代収入（インカムゲイン）をベースに売却益（キャピタルゲイン）を上乗せする考えです。
インカムゲイン配当1.0％ + キャピタルゲイン配当4.0％
配当は年利5.0％を予定しており、内訳はインカムゲイン配当1.0％、キャピタルゲイン配当4.0％。インカムゲイン配当については、借地権にかかる地代収入を原資とする予定です。
キャピタルゲイン配当については、底地権を安定的な利回り物件として売却するか、もしくは借地権を買い上げて完全所有権化して売却することで配当原資を確保する考えです。
メリットとデメリット
完全所有権化によるバリューアップ
このファンドのメリットは、バリューアップすることで4.0％を予定しているキャピタルゲイン配当が上振れする可能性があることです。
『COZUCHI』は当初の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合には、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施する方針です。
4.0％というのは、底地権を安定的な利回り物件として売却するケースと考えます。マンション（借地権付き建物）を買い取って完全所有権化できれば、アップサイドが期待できるのではないでしょうか。
ただ、その場合は、もう1本ファンドを組成（追加ファンド）してマンションの買取資金を調達する必要があります。恐らく、fund No.87ファンドは年利5.0％で予定通り運用を終了し、追加ファンドと統合した後継ファンドを改めて組成して土地と建物が一体となった完全所有権化を取得し、売却することになると思います。
このため、更なるキャピタルゲインの追求は後継ファンドということになりますが、fund No.87ファンドの出資者は後継ファンドに優先的に出資できると思います。
不動産市況の影響
デメリットは、キャピタルゲイン配当が不動産市況の影響を受けることです。fund No.87ファンドは安定収益が期待できるインカムゲイン配当が1.0％であるのに対して、変動リスクがあるキャピタルゲイン配当が4.0％と高いこと。
また、完全所有権化した場合、土地は大幅にバリューアップしますが、建物（マンション）は自社で建築したものではなく、買い取ったものであるため大きな利益は期待できないと思われます。このため土地・建物を一体として売却した場合、利益率は高くないかもしれません。
この他、募集金額が『COZUCHI』としては小さい6,200万円にとどまるので、申し込みに際してはハードなクリック合戦が予想されます。
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fund No.88 港区南麻布プロジェクト 区分マンション
区分所有権の66％に投資
| 募集金額 | 730,000,000円（7億3,000万円） |
| 想定利回り（年利） | 5.0%（キャピタルゲイン1.5%＋インカムゲイン3.5%） |
| 運用期間 | 12ヶ月（2024/01/31 ～ 2025/01/30） |
| 配当（2回）＆償還日 | 2025/02/28 |
| 募集期間（先着式） | 2024/01/10 1900 ～ 01/16 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 10,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 2024/01/16・01/22 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2023/01/23・出資者確定日から3日後 |
| 出資総額 | 810,000,000円（8億1,000万円） |
| 劣後出資額・比率 | 80,000,000円（8,000万円）・9.9％ |
fund No.88ファンドでは鉄骨鉄筋コンクリート造地下1階付6階建マンションの地下1階から2階部分を投資対象とします。
区分所有権の66％にあたり、各階の面積は、1階138.08m2、2階101.31m2、地下1階109.05m2、計348.44m2です。
賃貸収入を原資としてインカムゲイン配当を行い、物件の収益性を高めて外部に売却することでキャピタルゲインを狙います。
なお、このマンションの敷地面積は303.16m2。第1種住居地域に指定され、指定建蔽率60％、指定容積率400％です（共に緩和や制限なし）。
インカムゲイン配当3.5％ + キャピタルゲイン配当1.5％
配当は年利5.0％を予定しており、内訳はインカムゲイン配当1.5％、キャピタルゲイン配当3.5％です。現行テナントからの家賃収入を原資にインカムゲイン配当を行う予定です。現在、稼働率100％です。
キャピタルゲインの獲得に向けては、資産価値をバリューアップして売却益を追求します。具体的には、残りの区分所有権を買い取るなど権利関係を調整して、ディベロッパーや投資家等へ開発用地としての売却を目指します。
このマンションは老朽化（築43年）が進んでおり、建て替えが必要です。このため、区分所有者は、このファンドの1号事業者である株式会社TRIADへの売却に興味を示すと思われます。
メリットとデメリット
残る区分所有権の買取でバリューアップ
このファンドのメリットは、残る区分所有権を全て買い取ることができれば、投資対象不動産のバリューアップが期待できること。それにより3.5％を予定しているキャピタルゲイン配当が上振れする可能性があります。
ただ、区分所有権を買い取る場合、もう1本ファンドを組成して買取資金を調達する必要があります。
fund No.87ファンドと同様、年利5.0％で予定通り運用を終了し、追加ファンドと統合した後継ファンドを改めて組成してマンション全体（土地・建物）を取得し、売却することになると思われます。
このため、更なるキャピタルゲインの追求は後継ファンドということになりますが、fund No.88ファンドの出資者は後継ファンドに優先的に出資できると思います。
交渉が長期化すればバリューダウン
デメリットは権利関係の調整を行う交渉相手が多いと思われること。区分所有者に加え、テナントとも話をまとめる必要があります。このため、権利関係の調整に時間を要する可能性があります。
現在、所有している区画の稼働率は100％ですが、交渉が長引くと稼働率が低下するリスクがあります。また、建物の老朽化も進んでいるため、突発的な修繕項目が発生し、想定外のコストが発生する可能性もあります。
配当の内訳をインカムゲイン配当3.5％＋キャピタルゲイン配当1.5％としており、他の2本のファンドと異なり、キャピタルゲイン配当の割合が低くなっています。12ヶ月の運用期間内では権利調整がまとまらないと考えているのかも知れません。
この他、キャピタルゲイン配当が不動産市況の影響を受けることに加え、そもそも権利関係の調整がまとまらず想定したほどバリューアップできないリスクもあります。
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fund No.89 港区南麻布プロジェクト ビル2棟
土地とその上に建つビル2棟に投資
| 募集金額 | 510,000,000円（5億1,000万円） |
| 想定利回り（年利） | 5.0%（キャピタルゲイン1.5%＋インカムゲイン3.5%） |
| 運用期間 | 12ヶ月（2024/01/31 ～ 2025/01/30） |
| 配当（2回）＆償還日 | 2025/02/28 |
| 募集期間（先着式） | 2024/01/10 1900 ～ 01/16 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 10,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 2024/01/16・01/22 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2023/01/23・出資者確定日から3日後 |
| 出資総額 | 810,000,000円（8億1,000万円） |
| 劣後出資額・比率 | 80,000,000円（8,000万円）・9.9％ |
fund No.89ファンドでは土地とその上に建つビル2棟を投資対象とします。権利はいずれも所有権です。
賃貸収入を原資としてインカムゲイン配当を行い、物件の収益性を高めて外部に売却することでキャピタルゲインを狙います。
土地は、面積が373.15m2。第1種住居地域に指定され、指定建蔽率60％、容積率は指定400％ですが、前面道路による制限により約240％です。
建物は、1棟（南側）が鉄骨造陸屋根2階建の事務所・倉庫です。延床面積は、1階40.60m2、2階4.50m2、計45.10m2。1982年5月竣工の築52年。売主が自己使用しながら1階の駐車場部分を外部貸ししています。
もう1棟（北側）は鉄筋コンクリート造陸屋根4階建の事務所・店舗です。延床面積は、1階102.65m2、2階122.18m2、3階122.18m2、4階47.71m2、計394.72m2。1991年9月竣工の築33年。このビルの賃料がインカムゲイン配当の原資となります。
2棟の間は私道が通っています。
インカムゲイン配当1.5％ + キャピタルゲイン配当3.5％
配当は年利5.0％を予定しており、内訳はインカムゲイン配当1.5％、キャピタルゲイン配当3.5％です。インカムゲイン配当については、現行テナントからの家賃収入が原資となります。
キャピタルゲインについては、「建物は老朽化も認められ、私道廃道の可能性もあることから、隣接物件との一体処分等、同時に取得する物件も含めて利益が最大化できる売却手法を模索しながら最終的にキャピタルゲインを獲得することも目指します」としています。
メリットとデメリット
隣接物件の買収でバリューアップ
キャピタルゲインについて、「隣接物件との一体処分等を模索していきます」としているので隣接物件の買収交渉をするのだと思います。
買収が実現すれば、外苑西通りに面したまとまった広さの土地になるので大幅なバリューアップが期待できます。
バリューアップ ⇒ 利益の増加 ⇒ 配当の増加
ただ、買収資金を確保するために追加ファンドの募集が必要になります。
よくわからないことが問題
3本のファンドの中でポテンシャルが最も大きいと思われますが、「隣接物件とその地権者の状況がよくわからない」ことが問題です。
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まとめ
募集開始は、fund No.87ファンドが9日19時、fund No.88・89ファンドが10日19時です。9日は「だめで元々」と考えつつ、fund No.87ファンドに申し込み、10日はfund No.88ファンドかfund No.89ファンドのいずれか1本に絞って申し込んでみてはいかがでしょうか。
ちなみに最もハードなクリック合戦が予想されるのが、募集金額が小さいfund No.87ファンドです。逆に最も出資しやすそうなのが、募集金額が最も大きいfund No.88ファンドです。ただ、同ファンドは配当のアップサイドの幅が最も小さいと考えます。
fund No.89ファンドはポテンシャルが最も大きいと思いますが、プロジェクトの難易度も高いのではないでしょうか。
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